城市之光商铺分割建议-20130130

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1、城市之光项目商铺分割建议城市之光项目一期商铺分割建议营销部二0一三年一月-5--城市之光项目商铺分割建议目　录一、项目商铺基本概况二、环城路二层商铺道路分析三、业态规划建议-5--城市之光项目商铺分割建议一、城市之光项目环城路一期商铺划分基本概况城市之光项目一期商业位于云岩区环城路，其中一期商铺分为上、下两层，其中一层面积995.98㎡，二层面积为849.66㎡，两层共计1845.64㎡，各独立商铺面积如下铺号12345678一层101.43㎡105.23㎡199.93㎡163.17㎡160.05㎡192.01㎡74.16㎡无二层76.86㎡83.09㎡54.74㎡125.37㎡125.

2、37㎡159.33㎡149.72㎡75.18㎡环城路商铺划分示意图-5--城市之光项目商铺分割建议商铺划分说明1、一层划分说明：A、B栋一层商铺共划分为7个商铺，其划分的依据是以商业价值最大化为前提，一层A栋入口处3号商铺因入口占用部分面积，剩下的正常开间为3米，在经营与出售中有所影响，因此在原有基础上与临近商铺合并，4号商铺的进深为25.9米，5、6号商铺的进深约29.1米，为实现独立铺面的面积与价值最大化，在原有基础上拉大进深。后期销售过程中，可按进深标段分段定价，6号商铺占用入口通道，统一改在7号商铺旁为住宅入口通道。2、二层划分说明A、B栋二层商铺共划分为8个商铺，与一层略有差异

3、，二层商铺出售需满足人行上下梯的问题，其划分原则为二层A、B栋两端或中间设置上下梯，其中二层A、B栋减少住宅入口面积，相应增加部分可售面积，其中1、2、3、8号商铺为正常划分，4、5商铺的进深为19.9米，6、7号商铺的进深为23.5米，为实现独立铺面的面积与价值最大化，在原有基础上拉大进深。后期销售过程中，可按进深标段分段定价。3、原规划环城路可售商铺面积为660.29㎡，现重新划分商铺之后，商铺可售面积为1845.64㎡，新增可售面积1185.35㎡，按均价5万元/㎡计算，商铺新增预售款约5926.75万元，因此建议公司协调相关政府部门，解决环城路二层商铺的人行上下梯问题。二、环城路

4、二层商铺交通建议因二层商铺原规划设计为裙楼商业，未考虑作独立门面出售，为提升项目商业价值，特将二层沿环城路的裙楼商业改为独立门面出售，但需对二层商铺增加人行上下楼梯，因此，该栋商铺的交通组织可以作以下构想：（备注：以下方案最终以相关政府部门同意为准）1、沿环城路A、B栋两端增设步梯（旋转步梯）或扶梯分析：设置步梯和扶梯都会占用项目规划红线，步梯占用的实际面积较大，对一层临近的商铺视野有一定影响，其商业价值会受到一定影响，-5--城市之光项目商铺分割建议但在两个端头设置楼梯有利于二层商铺的经营和降低消防隐患。设置扶梯同样会遮挡一层临近的商铺，但实际占用地面空间比步梯要少一些。2、沿环城路A

5、、B栋中间设置一个步梯或扶梯，A、B栋中间开启到二楼的步梯或扶梯，可侧建和顺建楼梯，设置步梯和扶梯都会占用项目规划红线，在空间占用上相对较小，但会遮挡一层独立门面的视野，另外二层两侧的商业在人流量方面会受到一定的限制，不宜做百货类业态，可考虑做美容、会所、咖啡吧类业态。3、沿B栋住宅入口处，同时设置一部到二层商铺的步梯B栋入口同时设置一部到二楼的步梯，在空间占用上相对较小，但会占用一层独立门面的面积，另外二层两侧的人流方向会受到一定的限制，不宜做百货类业态，可考虑做美容、会所、咖啡吧类业态。以上构思理论上均具有可操作性，但由于会占用用地红线、与原规划有差异，实际操作过程中需相关政府部门同

6、意后才能实施，如都能通过相关政府部门的批准，建议按第一种方案实施，可以实现二层商业的价值最大化。三、商铺业态规划建议环城路一、二层商铺因楼层以及位置的差异，该部分商铺的适宜业态也相应会有差异，规划建议如下：1、一层商铺与路面同一水平面，人流量大，出入便利，且视野较好，因此规划为服装、药店、日常餐饮、社区商店等随机性大、注重人流量的业态。2、二层商铺由于需要通过步梯或扶梯等到达，人流量相对一层商铺较少，通行便利性存在天然的不足，因此规划为美容、会所、、咖啡吧、电玩城、特色餐饮等消费者目的性较强、可以接受一定程度交通不便的业态。-5--