商铺分割商铺利益最大化策略

《商铺分割商铺利益最大化策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、商铺分割商铺利益最大化策略商铺分割商铺利益最大化策略提要：目前来说，现有分割出的商业单位110个，其中一层53个（包括复式〉二层41个，三层9个，四层8个。按照目前路段的商铺租金价格源自物管手册商铺分割商铺利益最大化策略口主题的原则例如：如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4:1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，

2、因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。口人性化的原则例如：目前来说，现有分割出的商业单位110个，其中一层53个（包括复式〉二层41个，三层9个，四层8个。按照目前路段的商铺租金价格25元/ni7月来计算,平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500元，而按照最少10啲利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费15-20元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量

3、需要达到50-70人次（即平均每小时5-7人），而整个商业部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小时通过500-700人次，每分钟通过8-11人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。口科学利用的原则例如：楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。二、商铺分割存在问题口商铺分割进深与开间之比大于4：1口辅助功能区三多：楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多口通道分割五多：过道、楼梯、回廊、拐角、分叉三、商铺分割建议口降低公摊提高使用率有效方法1、包括：缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、利用电动扶梯下部的空间等等2、大型商

4、家进驻经营如：超市、百货、大型酒楼等四、购物中心业态组合（七步法）研究消费能力和业态竞争状况，核心商圈的消费研究如：不同的区域、不同的体量、不同的目标市场定位及不同的市场细分，会决定购物中心业态的不同组合及组合的不同比例。口业态分类1、不同零售店铺结构特点与经营形式不同如：服务商圈范围、目标市场、经营商品的品类、商品组合的宽度与深度、对物业硬件的要求、对人流的带动作用、经营盈利水平、租金支撑能力、服务方式都各不相同。口租户权重1、不同业种收益能力与租金承受能力不同如：租金承受能力从高到低的业态：珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货

5、等等口业态配比购物占比：57%65%;餐饮占比：25%20%;娱乐占比:10%15；配套占比：3%5%□分区布局处理好各业种相辅相成关系，客流共享，经营商品相容互补，合理的业态组合商铺资源整合可以带动人流循环与店之间的交流口租约与期限1、保持业态调整的主动2、极具品牌号召力、能够以点带面、拉动周边店铺营业额的旗舰店，可给予中期租赁合约3、利润增长点、具有动态性、可调性和灵活性的专卖店，采取短期的租赁合约°品牌建设1、力精在于引进品牌商家2、不同的阶段采取不同的品牌推广策略源自物管手册