“跨界”商业地产

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1、《浙商》记者沈晓琳　　关键词商业地产(商业地产专题：资本有逐利的天性，“跨界”进入商业地产，是开发商分散风险的“双腿并行”，还是众人共同吹大泡沫的危情？继限购令、首付比例提高到60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、全额征营业税等调控政策后，上海、重庆开征房产税的消息，让住宅地产市场又迎来一个“沙包”。统计显示，2010年中国商业地产的增长在25%以上，而住宅增长仅为7.6%，史上最严的调控也成了助推投资向商业地产转型的开始。“只做住宅”的万科陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；金地集团表示，将不再单

2、纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。甚至一向以租赁物业为主的Tesco乐购、华润万家等零售商也切入商业地产。商业地产成为各路资金的“避风港”。“目前国内商业地产的整体持有率不高，市场还处于一个高速发展的阶段。”中国指数研究院副院长陈晟分析。房企转型“双发展”模式“如今地方政府出让的土地中，纯粹住宅用地越来越少，未来将出现更多的城市综合体。如果只做住宅，万科将失去很多机会。”万科董事长王石道出了转战商业地产的原因，这也代表了多数房企的判断。以房地产企业中赴港上市业绩最佳的龙湖地产为例，20

3、10年7月，龙湖成立了商业地产部,专门负责龙湖旗下商业项目的运营、推广和招商。这个近百人的团队花了半年时间奔波于全国的主要城市,考察各城市的商业布局、设计特点、投资回报状况等，为下一步的圈地计划做好了前期准备。2010年末，在推出新项目的同时，龙湖果断“涉商”，先后在云南、山东烟台以及浙江杭州等省市竞得数块旅游、商业用地。其在成都的“天街系”大型商业综合体推出的79间临街项目，于6天内一售而空，销售金额逾3亿元；在重庆打造的商业综合体“龙湖・时代天街”项目在开盘后便创下销售套数、销售金额以及销售面积三项第一。“政策调

4、控不是针对某一企业，全行业的环境发生变化，这个时候就是适者生存。”龙湖集团执行董事秦力洪表示，地产调控之时，需调整节奏，在产品线上扩张，“龙湖计划在5-7年内完成建设，并持有约200万平方米左右的投资性物业。”在行业如此大的变革前，房企纷纷出手。保利地产表态将全力冲刺商业地产领域。“未来的3-5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。”金地集团表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划。2010年，其在土地投入的计划中，就有20%的资金投向商业项目。以远洋-光华国际We-life未

5、来广场为起点，远洋地产今年将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目，“只要是合适的商业项目以及有经验的合适的公司，远洋即使只持有少量股份也愿意与对方合作，这是远洋目前发展商业地产的一个策略。”远洋地产相关人士告诉《浙商》记者。这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是房地产开发企业发展的一种趋势。“无论是在香港，还是在国外，很多大的开发商，都随着企业的不断壮大发展，从单一的住宅开发转向住宅、商业齐头并进的发展模式。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，特别是对于上市公司而言，持有可

6、持续经营的商用物业，对维持股价甚至有直接的帮助。“开发商通过调整手中商业、住宅的比例，能有效降低经营风险。”零售商“涉商”Tesco乐购是国际零售商中首个以商业地产作为主业吃螃蟹的。自2010年10月28日启动其在华南首家买地自建的综合性购物中心以来，未来5年，Tesco乐购预计将在内地拥有80家左右新购物中心，成为中国以超级市场为主力商户的综合商业购物中心开发商之一。有业内人士分析，此番零售商大举进入商业地产，并非为了战略转型，“以往单纯依靠卖场和超市的方式发展缓慢，在零售业竞争激烈的情况下，自购商业地产来保证其未

7、来的利润不会因为租金上涨而被摊薄。”正如Tesco中国地产公司首席执行官霍兰东所说，自建商业地产不仅可以降低内部运营成本，同时，也可以享受中国商业地产升值得到的财务回报。以超市为核心的零售商涉足商业地产，普遍出现缺乏前期开发经验的弊病。对于这样的短板，华联集团发展总监于浩表示，华联集团找到了“很好的结合点”。他说：“我们一般不从拿地开始做，这样就可以规避这部分的风险。因为房产拿地程序复杂，风险较大，我们等开发商拿了地之后才介入。开发商拿了地，我们把资金投给开发商，由他来建设项目。而且华联从设计、规划的角度来进入，可以

8、保证业态的规划和组合，满足后期经营的需要。”鉴于对未来市场的升值预期，不单是零售商出现进入商业地产的场面，影院、餐饮投资方都可能成为下一个开发商。商业地产已有泡沫？商业地产生机勃勃的景象已经持续了一段时间。仅就杭州来看，庆春路嘉德广场和EAC欧美中心的租金一年内就分别上涨了50%、80%。谁都怕接到最后一棒，政策的“厚此薄彼”和市场向好的景象令