2008年9月东莞土地市场分析-6doc

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1、2008年9月东莞土地市场分析1、 本月土地市场动态商住地流拍现象继续，减轻楼市后期供应压力“土地流拍”已经成为今年东莞土地市场的一个关键词，从进入08年开始，几乎每个月都会有地块流拍。据合富东莞公司市场研究部统计数据所得，08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米；其中仅商住用地流拍就有19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％。继上月樟木头10宗挂牌交易商住地全部流拍后，本月又有两宗同位于常平镇的商住地无人问津。而在07年全年仅有2宗商住用地遭遇流拍，流拍面积为3.4万平米。相比之下，08年的商住地流拍现象非常严重，

2、而且有继续蔓延下去的可能性。“在楼市繁荣期,地价上涨先于房价上涨；在楼市低迷期,地价下跌先于房价下跌。”土地市场交易情况可以说是楼市情况的一个晴雨表，而且两者是相互影响，密不可分。地块频频遭遇流拍，自然反现出楼市情况的不容乐观，开发商们资金链紧张，目前减产自救方为上策；但另一方面却带出对楼市的利好消息，地块流拍面积增加，土地实际成交面积减少，代表着未来一两年内房地产的开工面积会相对减少，产品竞争压力减缓，有利于后期楼市的健康发展。合富辉煌东莞市场研究部分析认为,当供需关系逐步平衡之后，楼市的春天必然会到来。2、本月地块供应情况数据显示,08年9月份供

3、应地块共有14宗，供应总面积约为25万平米，同比07年9月份的减少了35％。其中商住用地供应6宗，面积为9.6万平方米，占总供应量的38%；供应量最大的依然是工业类用地，面积为11万平方米，占总量的44%。本月新推地块供应情况表08年南城区首增商住地供应本月指得关注的地块是位于南城区东骏路西侧的2008G033和2008G034地块，是南城区今年以来首次供应的商住类用地，面积分别为33661和10952平米。这两宗地块的位置和地形都非常不错，靠近南城体育公园，周边还有东骏豪苑、景湖春晓、景湖花园等成熟大社区，居住环境良好，所属片区的未来发展潜力较好，

4、应该会得到某些开发商的青睐，流拍的可能性不大。地块信息表3、 本月地块成交情况数据显示,08年9月份共有18宗地块上市交易，实际成交16宗，2宗位于常平镇的商住用地遭遇流拍。本月成交土地面积为58万平方米，总成交金额为77897万元，同比07年分别增长212％和31％，主要是本月工业用地和仓储用地的成交面积大幅度增加，占总成交量的62％。本月商住用地的成交量基本和07年9月份持平，打破了连续两个月没有商住用地成交的局面，成交面积为17.9万平方米，成交金额为58032万元。平均地面单价为3238元/平米，折合容积率算得楼面地价为1671元/平米. 0

5、8年前三季度商住用地成交集中在镇区数据显示,08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少了21.9%。从前三季度商住地的区域成交情况来看，城区的成交量大大减少，主要集中在镇区。各镇区商住地成交总面积为133万平米，占总成交量的93％。成交面积排名前四的区域分别是凤岗、松山湖、大朗和虎门；而城区只有莞城区的成交量稍高一些，为6.4万平米，其次是万江和南城，东城没有商住用地成交。