中国房地产业融资渠道全解

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1、目录第一章房地产融资走向多元化9一、房地产金融政策回顾91．个人住房按揭贷款首付款比例提高92．央行上调存款准备金率93．“外资限钞令”94．54号文件出台95.央行再次上调存贷款基准利率96．央行再次上调存款准备金107.央行再次上调存款准备金108.央行再次上调存款准备金10二、房地产融资成本备受关注101、银行：高筑融资门槛102、信托：高风险追逐高回报113、基金：政策缺位，难解近忧12三、房地产融资市场逐步趋向多元化131、融资市场格局多元化132、房地产融资体系逐步健全133、资产证券化积极推进144、金融产品创新层出不穷14四、房地产融资存在的问题141、金融市场

2、环境有待进一步改善152、政策环境需进一步优化153、企业自身环境阻碍融资15第二章房地产企业克服障碍迅速融资16一、房地产企业如何重塑资金链条161、小规模企业：避企业风险，走兼并之路16-135-2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力163、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金17二、房地产企业如何困境突围171、突围方式之一——业内强强联手172、突围方式之二——资本市场融资173、突围方式之三——联姻海外资本184、突围方式之四——降低资金需求185、突围方式之五——国企资产重组18三、各种融资方式资金成本比较19四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道191、探

3、索有效的民间融资方式202、委托贷款203、固定回报投资204、与建筑企业合作开发215、互助性担保216、建立中小房地产企业发展基金21五、拓展房地产融资渠道的对策211、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道212、中小房地产企业融资方法22第三章国内商业银行贷款23一、国内商业银行贷款概述231、信用贷款的五种类型232、担保贷款24二、国内商业银行贷款操作流程261、贷款申请262、商业银行贷款调查283、核定信用等级，提出审查结论304、房地产开发贷款审查与审批30-135-5、贷款发放32第四章国外商业银行贷款融资33一、国外商业银行贷款概述331、外国政府贷款现状3

4、32、国际金融组织贷款现状333、国际商业贷款现状334、国外贷款的注意事项34二、国外商业银行贷款操作流程35第五章投资信托融资38一、REITS融资概述381、REITS的种类382、REITS的特征393、办理REITS需要的的条件394、REITS与普通上市的区别39REITS395、各地区REITs政策差异40二、利用REITS融资的优势411、REITS自身优势412.商业地产开发REITS融资优势42三、利用REITS融资的局限性431.REITS自身制约因素433.REITS运作模式的限制44三、REITS的运用方式441、REITS的运用方式有以下几种442、

5、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为45四、REITS的发展趋势451、REITS由贷款型向股权投资型发展45-135-2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展45五、日本REITS模式461、日本REITS运作流程46六、香港REITS模式461、香港REITS运作模式472、香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会47七、内地房地产信托运作模式481、传统贷款型信托融资模式482、股权型信托融资模式49第六章投资基金融资53一、房地产境外投资基金概述531.理解境外投资基金的五个关键点542．公司型基金与契约型基金的异同553．封闭式基金与开放式基金的异同56

6、二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略561、市场路径562、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组59三、房地产境外投资基金运作模式601．三个不同的流程612．房地产基金操盘关键点623．吸引外资基金的五种因素634.营销包装645.开发商的管理团队64第七章境内上市融资65一、境内上市的条件651、上市的基本条件652、上市融资参考精要65-135-3、房地产企业上市三大关卡66二、房地产企业境内上市操作模式661、香港主板上市模式66第八章境外上市融资74一、境外上市概述741、境外上市主要困难742、中国公司申请境外上市条件743、境内公司申请境外上市须报送的文

7、件754、境外直接上市流程76二、境内公司在美国上市操作模式781、美国证券市场概况782．美国上市四种方式783．美国上市标准794．境外首次上市程序805．海外初次公开招股费用84三、境外买壳上市操作模式841、“壳”的特点842、境外买壳上市基本思路853.买壳上市优势854.买壳上市方法865.借壳及买壳上市比较876、境外买壳上市操作方式877、借壳上市后融资方式88第九章企业并购融资90一、企业并购概述901、并购的类型902、并购的交易形式如下表91-135-3、并购的支付形式