蛇口镇更新及城市设计

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1、蛇口镇及其周边地区城市更新规划及城市设计项目交流二零零七年六月蛇口地区研究范围详细规划范围项目概况06年9月，受南山区政府和招商局蛇口工业区委托开始编制，现成果已经通过蛇口工业区和南山区政府评审，送审稿已提交市规划局；蛇口片区研究范围东至后海滨路，西至大南山、南至深圳湾、北至东滨路，总用地面积约9平方公里；详细规划范围由后海大道、招商路、南海大道、工业三路、兴华路、望海路和蛇口渔港滨海岸线围合而成，总用地面积约为160.57公顷。项目特点1：企业和地方政府联合委托的旧城更新规划，不同于单纯由企业或政府委托的规划。在多重目标及要求下，应把握自己的立场与角色，寻求多赢的平衡点。项目特点达到企

2、业物业升值及土地价值最大化目标；满足蛇口整体形象整体提升目标；希望能获得规划主管部门的认可（能够审批通过）；必须维护城市的公共利益和社区居民个体利益。项目特点2：通过专业的经济评价，从另一个角度评判规划，并对本规划方案不断修正，增强规划方案的可操作性。技术路线土地利用价值最大化特色化交通区位环境区位服务区位土地价值评价多元化差异化特色定位产业分区策略交通策略公交及步行策略景观策略高度分区策略功能定位规划结构交通结构开发强度图则控制与管理空间设计改造指引规划局财政局国土局工商局重建局税务局开发商蛇口地区规划研究详细规划一、怎样确定蛇口片区的功能定位和发展目标二、如何制定务实的改造策略三、改

3、造策略如何落实到空间布局1、近期建设计划2、重点地区图则控制工作思路从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位：——泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面——深圳市层面——南山区层面——蛇口片区功能定位和发展目标中档住宅中高档住宅、会议、研究机构娱乐、餐饮、文化、艺术、酒店、运动混合办公、商业、创意、IT、餐饮、居住中低收入住宅、制造业产业布局：居住与就业规划结构梳理高度分区从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位：——泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面——深圳市层面——南山区层面——蛇口片区功能定位和发展目标公共空间改造策略从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位：——泛珠三角城市群及深

4、港双城未来发展层面——深圳市层面——南山区层面——蛇口片区功能定位和发展目标定位：南山区副中心之一，具有深圳市滨海特色的品牌节点之一。发展方向：有特色的品牌商业、餐饮区——结合南水步行街的改造和蛇口渔港的改造，挖掘蛇口本土特色文化资源，促进特色商业、餐饮的持续发展。有创新氛围的创意产业区——结合一些原有厂房的改造，为创意产业提供良好的生长空间，同时配套完善便捷的信息服务，创造高品质的综合服务空间环境。特色文化休闲娱乐区——结合蛇口的本土历史文化及滨海特色，丰富区内的文化休闲娱乐设施，推出富有滨海生活氛围的文化休闲活动场所，营造宜人的公共交流空间，增强对市民的吸引力。功能定位和发展目标现状

5、用地性质现状剖析现状地籍效用现状土地使用年限现状开发强度现状建筑质量小结：1、用地布局结构不合理：居住、商业、工业布置杂乱。复杂的土地权属增加空间整合难度。2、改造条件成熟：现状的工业用地使用年限即将到期，现状开发强度较低，市场有较强的改造意愿。改造时机成熟。3、交通问题：内部交通通而不畅，区域交通联系不畅。4、城中村整体长高，成为流动人口集聚区，整体居住环境恶化。5、用地权属分散复杂，历史用地较多。6、绿化率低，社区公共场所严重缺乏。7、人口整体收入水平较低，暂住人口比例较高。8、人口增长过快，教育市政等公共设施压力增加。2、居民普通认为本片区环境较差，支持本片区进行改造，希望借此改善

6、居住环境、理顺交通、增加公共空间和停车位、学校，但普遍都不赞成本片区大量建设高层建筑。改造意愿调研结论:1、大业主单位大部分改造意愿较强烈，支持改造,但是都希望通过建设高层住宅增加自己的收益，较少考虑由此带来的城市交通、景观和公共设施的问题。改造意愿调查改造策略二、建筑改造策略分区三、交通改造策略四、容量开发策略五、空间环境策略一、功能及产业发展策略六、特色策划功能及产业发展策略改造策略蛇口片区在深圳城市整体定位提升的大背景下，应主动对其内部的产业及经济及时更新，为高层次产业的进驻和土地价值最大化提供双赢机会。创意设计、影视、展示、交易、互动游戏、酒店公寓、居住创意交易、餐饮居住商业、餐

7、饮、办公、旅馆、节庆、文化、居住渔交易、餐饮、文化、办公运动、居住娱乐、居住运动、休闲改造策略分区通过对物质层面和非物质层面的改造可行性和必要性深入分析，提出具体操作层面的改造策略分区。五种改造模式１、保留保留现状功能与布局。2、环境整治(洗脸)总体布局与功能基本保持现状，主要对环境、建筑立面进行整修。3、功能置换(腾笼换鸟)总体布局基本不变，改变建筑使用功能与整体环境。4、局部改造通过对建筑的局部改造，改变其使用功能，增加公共活动