诸暨·鸿迪祥生项目·营销策略报告

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1、诸暨·鸿迪祥生项目·营销策略报告诸暨·鸿迪祥生项目·营销策略报告2010-11谨呈：诸暨鸿迪祥生房地产开发有限公司PART1：市场环境PART2：问题界定PART3：核心策略PART4：营销计划2PART1：市场环境市场格局根据城市发展规划的方向，目前诸暨房地产市场主要可划分为五大板块，开发热点区域呈“两点一线”分布。东都·凤凰城祥生·君城翡翠园诸暨绿城广场绿地·上海城陶居苑西城景苑和家园城西板块城北板块城东板块城南板块老城区三大热点区域：（供应量集中，市场关注度高）两点：城西、城东一线：老城区—绿城广场诸暨城区规划图规划目标拓展方向项目位于诸暨规划的“新行政

2、中心”版块内，未来诸暨的城东区域将会涌现大量此类用地，竞争将十分激烈，而本项目产品定位的前瞻性，将直接关系到未来在激烈竞争格局中的地位。城市规划到2020年中心城市建成区面积达52.5平方公里，人口规模达50万。城区布局：三中心四分区二点。三个公共中心，城东以行政、文化、会展为主导功能的综合性主中心；城西以体育、商务为主导功能的综合性副中心；老城以商业、旅游为主导功能的副中心。“东进”：城东区以行政、商贸、居住为主要功能，以建设高标准居住区域为发展方向。“西拓”：突出产业尤其是第二产业发展高新技术产业、环保产业为发展城西工业新城。“南伸”：对南线外用地严格控制

3、，并对环线内用地按风景区建设要求，对各类项目加以合理控制。“北展”：沿绍大线、诸湄线有所拓展。“内调理”积极实施旧城改造。以“东西轴线”为中心，形成“东进、西拓、南伸、北展、内调理”的发展格局，与房地产开发相呼应。热点区域老城区：绿城广场，旧城改造项目，百万方综合体，是目前诸暨的最高端项目。一期3#、5#、9#地块二期10#、11#、23#地块二期20#、21#、7#、52#地块四期37#、38#、40#地块三期16#、17#、18#、27#地块三期26、50#地块依靠陶朱山公园景观资源、城区核心地段、百万方规模冲击力、城市豪宅典范热点区域本案城东：该区域是政

4、府着力打造的东部新城—其中君城代表了区域内的豪宅；行政新区属于第二梯队。祥生君城凭借品牌优势和江景资源打造区域豪宅政府周边区域前景看好，但价值挖掘不足，定位于第二梯队新政府所在地价格区间城东板块总体价格区间9000-14000元/平方米行政中心三年初具规模，五年全面完成整个地块未来发展规划有办证中心、图书馆、行政服务中心，新市政府，四百亩的水景公园等。热点区域城西：规划中的中央商贸区，居住配套和环境尚不成熟，客户主要以投资为主。浙赣铁路高速公路诸暨火车站特点集团总部写字楼林立中央商务区初具规模优势毗邻高速公路、火车站，城际交通很便利劣势新城配套和环境尚不成熟，

5、缺乏人气客户投资客户较多，小区空置率很高价格区间城西板块价格区间为6000-8000元/平方米其他区域城北和城南：以低端和性价比产品为主，商业配套不多，周边多安置小区。绿地·上海城和家园上海城城北代表楼盘??绿地品牌五年建设??千余户区域大盘??周边配套不多??区域潜力不足??性价比战略??均价7700元/m2和家园城南代表楼盘??地段偏远荒凉??被安置社区包围??周边配套不多??区域档次偏低??性价比战略??8450元/m2起供需关系多年来诸暨房地产市场发展处于供大于求的状态。由于以本地客户消化为主，因此市场容量非常有限。诸暨商品房销售面积（万平方米）050

6、100150-80-60-40-20020406080100诸暨74.8028122.227437.50439><#990099'>64.96增长比例（%）63.7463.4-69.3273.212006年2007年2008年2009年诸暨市2008、2009年度年住房建设计划表建设项目建设总量（平方米）在建住宅建筑面积（平方米）新开工住宅建筑面积（平方米）比例（%）200820092008200920082009200820091经济适用房25000.037500.0------25000.037500.02.803.832廉租住房84.0168.0----

7、--84.0168.00.010.023普通商品住宅600016.0<#990099'>646932.0162000.0---438016.0---67.1966.154商品住宅267900.0293400.072333.0---195567.0---30.0合计893000.0978000.0234333.0---658667.0---100??2008年商品房住宅供应量约为86.76万平方米；去化量约为37.5万平方米。??2009年商品房住宅供应量约为93.8万平方米；去化量约为<#990099'>64.96万平方米。2010年诸暨市区土地市场成交情况一

8、览表未来供应2010年诸暨城区已成交住