杭州世联诸暨鸿迪项目营销策略报告销售推广计划f

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1、谨呈：诸暨鸿迪祥生房地产开发有限公司诸暨·鸿迪祥生项目·营销策略报告PART1：市场环境PART2：问题界定PART3：核心策略PART4：营销计划2010-11PART1：市场环境2根据城市发展规划的方向，目前诸暨房地产市场主要可市场格局划分为五大板块，开发热点区域呈“两点一线”分布。城北板块绿地·上海城陶居苑西城景苑祥生·君城诸暨绿城广场城西板块翡翠园老城区城东板块东都·凤凰城三大热点区域：（供应量集中，市场关注度高）两点：城西、城东城南板块和家园一线：老城区—绿城广场以“东西轴线”为中心，形成“东进、西拓、南伸、北城市规划展、内调理

2、”的发展格局，与房地产开发相呼应。规划目标诸暨城区规划图到2020年中心城市建成区面积达52.5平方公里，人口规模达50万。城区布局：三中心四分区二点。三个公共中心，城东以行政、文化、会展为主导功能的综合性主中心；城西以体育、商务为主导功能的综合性副中心；老城以商业、旅游为主导功能的副中心。拓展方向“东进”：城东区以行政、商贸、居住为主要功能，以建设高标准居住区域为发展方向。“西拓”：突出产业尤其是第二产业发展高新技术产业、环保产业为发展城西工业新城。“南伸”：对南线外用地严格控制，并对环线内用地按风景区建设要求，对各类项目加以合理控制。

3、“北展”：沿绍大线、诸湄线有所拓展。“内调理”积极实施旧城改造。项目位于诸暨规划的“新行政中心”版块内，未来诸暨的城东区域将会涌现大量此类用地，竞争将十分激烈，而本项目产品定位的前瞻性，将直接关系到未来在激烈竞争格局中的地位。老城区：绿城广场，旧城改造项目，百万方综合体，是热点区域目前诸暨的最高端项目。一期3#、5#、9#地块三期二期26、50#地块10#、11#、23#地块三期16#、17#、18#、27#地块四期37#、38#、40#地块二期20#、21#、7#、52#地块依靠陶朱山公园景观资源、城区核心地段、百万方规模冲击力、城市豪

4、宅典范城东：该区域是政府着力打造的东部新城—其中君城代热点区域表了区域内的豪宅；行政新区属于第二梯队。祥生凭借品牌优势和江景资新政府所在地君城源打造区域豪宅本案价格城东板块总体价格区间区间9000-14000元/平方米整个地块未来发展规划有办证中心、图书馆、行政政府区域前景看好，但价值挖行政三年初具规模，五年全服务中心，新市政府，四周边掘不足，定位于第二梯队中心面完成百亩的水景公园等。城西：规划中的中央商贸区，居住配套和环境尚不成热点区域熟，客户主要以投资为主。集团总部写字楼林立特点浙赣铁路中央商务区初具规模毗邻高速公路、火车高速公路优势

5、站，城际交通很便利新城配套和环境尚不劣势成熟，缺乏人气诸暨火车站投资客户较多，小区客户空置率很高价格城西板块价格区间为区间6000-8000元/平方米城北和城南：以低端和性价比产品为主，商业配套不其他区域多，周边多安置小区。上海城和家园绿地·上海城城北代表楼盘城南代表楼盘Ø绿地品牌五年建设Ø地段偏远荒凉Ø千余户区域大盘Ø被安置社区包围Ø周边配套不多Ø周边配套不多Ø区域潜力不足Ø区域档次偏低Ø性价比战略Ø性价比战略Ø均价7700元/m2Ø8450元/m2起和家园多年来诸暨房地产市场发展处于供大于求的状态。由于供需关系以本地客户消化为主，因此

6、市场容量非常有限。诸暨市2008、2009年度年住房建设计划表在建住宅建筑面积新开工住宅建筑面积建设项目建设总量（平方米）比例（%）（平方米）（平方米）20082009200820092008200920082009经济适用125000.037500.0------25000.037500.02.803.83房2廉租住房84.0168.0------84.0168.00.010.02Ø2008年商品房住宅供应量约普通商品162000.66.13600016.0646932.0---438016.0---67.19住宅05为86.76万平方

7、米；去化量约为37.5万平方米。4商品住宅267900.0293400.072333.0---195567.0---30.0合893000.0978000.0234333.---658667.0---100Ø2009年商品房住宅供应量约计0为93.8万平方米；去化量约为64.96万平方米。诸暨商品房销售面积（万平方米）15010080601004020050-20-40-600-802006年2007年2008年2009年诸暨74.8028122.227437.504364.96增长比例（%）63.7463.4-69.3273.21201

8、0年诸暨城区已成交住宅用地约680亩，预计未来供未来供应应量将达到50万方左右。2010年诸暨市区土地市场成交情况一览表预计未来两年内，诸暨将会有大约156万方房源上市，未来供应未来市场诸竞暨