基于系统动力学的公共租赁住房价格因子分析

《基于系统动力学的公共租赁住房价格因子分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、基于系统动力学的公共租赁住房价格因子分析自1998年我国实施住房体制改革以来，而今已形成由廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房孩为主的住房保障体系。借鉴廉租房、经济и适用房运行经验，保障性住房定价是否合弹理是实现保障功能的关键所在。对此，我踢国有关论文联盟专家学者做了广泛研れ究，归纳起来主要有三种观点：一是宜采绺取“成本加成模式”，同时参考保障人群榻的收入水平，应当采用“封闭市场”原则，即独立于商品房市场才能有效地规制保诂障性住房价格；二是应当考虑三项因素，诼即保障对象的经济承受能力、保障性住房的合理建设成本和经营利润、保障性住房佼与同区域同品质的商品住房

2、要保持合理的渡价格比例关系。其中，第一项为主要因素甯，第二、三项为兼顾因素；三是应当以商品房市场为导向，对于公共租赁住房，应当按照商品房市场租赁价格下浮10%～诩30%，并考虑保障对象经济承受能力、懑建造成本因素定价。公共租赁住房定价即不宜单纯采用“封闭市场原则”，更不宜采用“完全市场法则”。首先，公共租赁住房价格涉及因素众多，虽然“封闭市湖场原则”有利于公共租赁住房监督管理，渐但城市商品房市场、建材市场、城市人口摁9/9、城市收入水平等对公共租赁住房供应和尜价格具有一定的影响，不可能做到完全封闭；其次，若采用“完全市场法则”，公噫共租赁住房租金将随着

3、商品房价格、建材幻价格等市场因素而水涨船高，根本不能解唐决“夹心层”人群的住房保障问题。为探助索公共租赁住房价格形成机制，本文基于公共租赁住房属性，应用系统动力学原理餮构建其价格形成的影响因子系统，提出应瞅当以“保障+市场信号”的原则定价。系爻统动力学适合研究复杂、非线性、多因素鞔的巨型系统，在城市房地产市场已有诸多卞成功研究案例。公共租赁住房的价格形成正是这样一种复杂的巨型系统，受社会经缎济、城市人口、商品房市场、需求与供给И、政策等因素影响。应用系统动力学原理锍研究公共租赁住房价格因子具有科学性与静可行性，从而探索其合理的价格形成机制缕。一、公共租赁住房概

4、念及属性所谓冀公共租赁住房是指由政府投资并提供政策缣支持，限定套型面积和按优惠租金标准向妫符合条件的家庭供应的保障性住房。各地革供应政策不一，但均具有共同的属性：第綦一，其所有权归政府，具有公共产品属性；第二，目的在于保障中低收入的“夹心遐层”，具有住房保障属性，其租金定价应当以保障对象的收入为基准；第三，受社苋会经济环境、商品房市场等影响，具有半豉开放的市场属性。因此，其租金价格需要嘿动态调整才能做到有效、公平保障；第四韪9/9，住房保障问题以成为普遍关注的民生问持题，公共租赁住房具有明显的社会属性。综上，其价格形成机制理应以保障人群的濠平均收入基准，否则

5、将失去保障的意义。喀另外，公共租赁住房具有市场和社会属性松，城市人口在变化、社会经济在发展、人们收入水平在提高、城市商品房价格也在蝾波动，这些因素都会影响公共租赁住房价知格形成。二、公共租赁住房价格因子系鲁统分析公共租赁住房价格因子系统。公共租赁住房具有保障属性、公共属性、社助会属性、市场属性，其价格形成不能仅参考保障对象的收入水平，仅靠政府租金补贴并不能建立一个持续良性的公共租赁住房循环体系。本文根据公共租赁住房属性蹴将其价格影响因子划分为六大子系统，如脲图1，即城市人口子系统、社会经济子系「统、政策调控子系统、供给子系统、需求子系统、商品房市场子系

6、统。其价格形成峭应当以保障为主，并兼顾其他因素，以市∈场信号实时动态调整。动态调整包括时序逶调整和地区差异调整。时序调整是指，随帽着时间变化，公共租赁住房供给、需求在变化，房价收入比也在变化，那么其租金锏价格应当以供需比为指标动态调整。地区咻差异调整是指，应当根据公共租赁住房地眇段、品质动态调整其租金价格。价格因膏子系统结构。价格因子系统是一个统一的堋9/9整体，六大子系统之间相互联系、相互影绲响，从宏、微观角度作用于公共租赁住房泥。其作用关系是复杂的，具有直接关系或间接关系。本文基于系统动力学专业软件侍，以VENSIM软件构建公共租赁住房刹价格影响因素的系统

7、动力学模型，以表示侄价格因子系统的作用关系。其因果回路图丰如图2所示。系统涉及20多个变量，价镙格因子之间既具有确定的定量关系又具有娑不确定的定性关系。系统构成了两个负反馈回路，两个正反馈回路。1、公共租赁住房价格→+建材价格→+公共租赁住思房价格，正反馈回路。表明公共租赁住房滩建造成本受市场因素影响，公共租赁住房船价格上涨必将导致建材价格上涨，进而促帙涨公共租赁住房建造成本，地方政府处于蕖财政预算的考虑应当调整公共租赁住房价铭格。2、公共租赁住房价格→+开发意凄愿→+开发速率→－公共租赁住房价格，负反馈回路。表明由于政策因素影响，当蜾公共租赁住房价格上涨时

8、，政府开发