基于系统动力学的公共租赁住房价格因子分析

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1、基于系统动力学的公共租赁住房价格因子分析基于系统动力学的公共租赁住房价格因子分析自1998年我国实施住房体制改革以来，而今已形成由廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房为主的住房保障体系。借鉴廉租房、经济适用房运行经验，保障性住房定价是否合理是实现保障功能的关键所在。对此，我国有关专家学者做了广泛研究，归纳起来主要有三种观点：一是宜采取“成本加成模式”，同时参考保障人群的收入水平，应当采用“封闭市场”原则，即独立于商品房市场才能有效地规制保障性住房价格；二是应当考虑三项因素，即保障对象的经济承受能力、保障性住房的合理建设成本和经营利润、保障性住房与同区域同品质的商

2、品住房要保持合理的价格比例关系。其中，第一项为主要因素，第二、三项为兼顾因素；三是应当以商品房市场为导向，对于公共租赁住房，应当按照商品房市场租赁价格下浮10%～30%，并考虑保障对象经济承受能力、建造成本因素定价。　　公共租赁住房定价即不宜单纯采用“封闭市场原则”，更不宜采用“完全市场法则”。首先，公共租赁住房价格涉及因素众多，虽然“封闭市场原则”有利于公共租赁住房监督管理，但城市商品房市场、建材市场、城市人口、城市收入水平等对公共租赁住房供应和价格具有一定的影响，不可能做到完全封闭；其次，若采用“完全市场法则”，公共租赁住房租金将随着商品房价格、建材价格等市场因

3、素而水涨船高，根本不能解决“夹心层”人群的住房保障问题。为探索公共租赁住房价格形成机制，本文基于公共租赁住房属性，应用系统动力学原理构建其价格形成的影响因子系统，提出应当以“保障+市场信号”的原则定价。系统动力学适合研究复杂、非线性、多因素的巨型系统，在城市房地产市场已有诸多成功研究案例。公共租赁住房的价格形成正是这样一种复杂的巨型系统，受社会经济、城市人口、商品房市场、需求与供给、政策等因素影响。应用系统动力学原理研究公共租赁住房价格因子具有科学性与可行性，从而探索其合理的价格形成机制。　　一、公共租赁住房概念及属性　　所谓公共租赁住房是指由政府投资并提供政策支持

4、，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。各地供应政策不一，但均具有共同的属性：第一，其所有权归政府，具有公共产品属性；第二，目的在于保障中低收入的“夹心层”，具有住房保障属性，其租金定价应当以保障对象的收入为基准；第三，受社会经济环境、商品房市场等影响，具有半开放的市场属性。因此，其租金价格需要动态调整才能做到有效、公平保障；第四，住房保障问题以成为普遍关注的民生问题，公共租赁住房具有明显的社会属性。综上，其价格形成机制理应以保障人群的平均收入基准，否则将失去保障的意义。另外，公共租赁住房具有市场和社会属性，城市人口在变化、社会经济在发展、人

5、们收入水平在提高、城市商品房价格也在波动，这些因素都会影响公共租赁住房价格形成。　　二、公共租赁住房价格因子系统分析　　（一）公共租赁住房价格因子系统。公共租赁住房具有保障属性、公共属性、社会属性、市场属性，其价格形成不能仅参考保障对象的收入水平，仅靠政府租金补贴并不能建立一个持续良性的公共租赁住房循环体系。本文根据公共租赁住房属性将其价格影响因子划分为六大子系统，如图1，即城市人口子系统、社会经济子系统、政策调控子系统、供给子系统、需求子系统、商品房市场子系统。其价格形成应当以保障为主，并兼顾其他因素，以市场信号实时动态调整。动态调整包括时序调整和地区差异调整。时

6、序调整是指，随着时间变化，公共租赁住房供给、需求在变化，房价收入比也在变化，那么其租金价格应当以供需比为指标动态调整。地区差异调整是指，应当根据公共租赁住房地段、品质动态调整其租金价格。（图1）　　（二）价格因子系统结构。价格因子系统是一个统一的整体，六大子系统之间相互联系、相互影响，从宏、微观角度作用于公共租赁住房。其作用关系是复杂的，具有直接关系或间接关系。本文基于系统动力学专业软件，以VENSIM软件构建公共租赁住房价格影响因素的系统动力学模型，以表示价格因子系统的作用关系。其因果回路图如图2所示。（图2）系统涉及20多个变量，价格因子之间既具有确定的定量关系

7、又具有不确定的定性关系。系统构成了两个负反馈回路，两个正反馈回路。　　1、公共租赁住房价格→+建材价格→+公共租赁住房价格，正反馈回路。表明公共租赁住房建造成本受市场因素影响，公共租赁住房价格上涨必将导致建材价格上涨，进而促涨公共租赁住房建造成本，地方政府处于财政预算的考虑应当调整公共租赁住房价格。　　2、公共租赁住房价格→+开发意愿→+开发速率→－公共租赁住房价格，负反馈回路。表明由于政策因素影响，当公共租赁住房价格上涨时，政府开发公共租赁住房的意愿就越强烈，通过提供更多的保障性住房而降低公共租赁住房价格。　　3、公共租赁住房价格→+建材价格→+商品房房价→+