保障房建设的lpfs融资模式探讨

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1、保障房建设的LPFs融资模式探讨(本文已发表)[摘要]中国已有的房地产信托业务主要集中在商品房领域，随着“新国八条”为代表的新一轮针对商住房的调控政策的实施，结合保障房数量可能将超过商住房的情况下，我国地产行业的信托情况将发生改变。保障房在未来很可能成为信托资金在房地产领域的重大机遇与盈利点，因此，探讨缺乏资金来源的保障房项目，与缺乏投资渠道的市场资金的对接问题，对商住房的LPFs融资模式进行探讨，有着深远的现实意义。[关键词]保障房；地产信托；LPFs；ResearchOfLPFsFinancingPatternForIndemnificatoryHousingAbstr

2、act:China'srealestatetrustbusinesshasbeenconcentratedincommercialareas,withanotherregulationofcommercialhousingrepresentedby”newcountryeight”,insuchacasethatthenumberofindemnificatoryhousingsmaybemorethanofcommercialresidentialbuildings,thestateofChina’srealestateinvestmenttrustwillchangea

3、lot.Theindustryofindemnificatoryhousingislikelytobeagreatopportunityandprofitpointofinvestmentfundinestatefield,sotheresearchofcombiningindemnificatoryhousingwhichlakesofmoneywithmarketcapitalwhichlakesofinvestchannelshasfar-reachingsignificance.Keywords:indemnificatoryhousing;realestatein

4、vestmenttrusts;LPFs保障性住房，是与商品住房相对应的一个概念，保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。根据今年公布的计划，2011年—2012年每年1000万套，后三年再建1600万套。今年拟投资的1.3万亿建设1000万套保障房，那么五年总共的3600万套就需要4.7万亿的资金。要解决资金来源问题，将是保障房建设工程的重点与难点。LPFs((ListedPropertyFunds)契约型上市房地产基金，是房地产信托投资REITs（RealEstateInvestmentTru

5、sts）中的一种，主要投资于可产生稳定租金收入的房地产，通过管理公司的专业管理实现基金单位的增值[1]。保障房作为政策导向的潮流，有着巨大的发展空间，如果信托公司通过合法途径对保障房进行融资建设，这不仅可以解决保障房的资金问题，也为信托公司在当下的宏观经济环境中提供了一条新的出路。一、我国发展保障房LPFs的必要性分析（一）从保障房方面讲：保障房作为一种商品，其经营活动的过程也是一个资金运行的过程，即“货币资金—生产资金—商品资金—货币资金”这样一个循环过程[2]。保障房作为一种房地产产业，具备传统房地产对资金的需要的两个特点：一是需要资金量大，而是资金运转周期长。这两个特

6、点决定了房地产业需要金融业的大力支持。保障房建设工程更是面临的巨额资金缺口（按估算2011年建设任务资金缺口占总资金需求近半，约为5462亿元），在市场上进行融资，吸引多方资本参与其中是势在必行。LPFs作为一种重要房地产信托形式，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，与保障房结合后，它可以为保障房的建设发展提供了大量的资金和手段，同时也使信托业自身在新的投资领域获得发展。（二）市场资金方面讲LPFs契约上市型房地产基金是汇集众多个人投资者和机构投资者的资金，通过基金管理者的专业管理实现增值，有效地实现资金需求和资金供给的对接，其专业化的运作也有利于投资效率的提高。房地产资

7、本市场是整个资本市场的重要组成部分，保障房建设又是房地产行业的政策导向，保障房与LPFs的结合可以有效扩张不仅可以扩大投资基金的规模，也为市场资金提供了一种新的投资选择。LPFs通过证券化机制将房产权益细化，解决了地产投资缺乏流动性的问题，随着机构投资者在我国迅速发展，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，实现资产的保值增值。二、我国发展保障房LPFs的可行性分析：随着市场经济逐步成熟，我国地产业已经具备了一定的规模与经验，相关领域也有一定的法规可循，虽然保障房是新生事物，但国内房产信托已经有一些经验可