保障房融资模式比较探究

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1、保障房融资模式比较探究一、引言保障性住房是指由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的小户型住房。保障房本身福利性的特点决定了保障房建设特别是融资模式不能完全依靠市场化运作实现，自身融资非常困难，加上近年国家宏观房地产“不放松”政策的限制，保障房融资成为其建设发展的主要瓶颈。本文借鉴国内外一些城市及国家在保障房建设中取得的先进经验和采用的融资模式，罗列出主要的融资模式，结合我国保障房建设现状，分别就优劣势、适用性及可推广性进行详细分析，以期对解决保障房资金瓶颈提供一些政策建议。二、保障房融资模式比较(一)REIT

2、s融资REITs(RealEstateInvestmentTrusts)是指信托公司接受房地产及相关财务信托，通过发行股票或收益凭证的方式向不特定多数人募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将获得的收益按比例分配给投资者的一种信托基金。(1)融资优势。REITS能够广泛募集民间闲散资金，由于对投资者资金额度没有大的限制使得中小投资者也能参与融资的收益和风险分担，故REITS融资风险相对较低，且资金来源广泛。对于投资者而言，由于保障房建设中政府的监管特点及保障房后期出售或出租的稳定的现金流都使该融资方式具有较大的吸引力。(1)可行性分析。

3、据《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示的数据：我国2011年年末，全部金融机构本外币各项存款余额82.7万亿元，其中，住户存款余额高达人民币34.8万亿元。如果民间资本能够需要寻求收益高且稳定的投资渠道，这些资金充分利用起来完全可以解决保障房资金短缺的问题。但是目前很多融资方式对投资额度的门槛设置较高，一定程度上限制了民间资本的投资热情。REITS以收益稳定和风险较小的金融工具能够顺应民间资本的大潮，丰富了我国房地产市场特别是保障房融资结构，满足了投资者的投资保值增值愿望。其次，国内外已有REITS用于保障房融资的成功经验也为我国保障房建设

4、提供了借鉴的价值和措施，我国2007年4月成立的中国房地产投资基金专题研究领导小组，也标志着中国内地的REITs进入实际操作前的准备工作阶段。最后，REITS融资如果能得到政府补贴或税金减免政策的优惠，在保障房建设上如果能在周边商铺、停车场等项目上适当设计，进一步提高投资收益率，这种融资方式势必会吸引更多的中小投资者，保证保障房运营取得更大的成功。(1)政策建议。一是政策引导提高REITS融资信心。REITS无论是在美国还是在香港取得的成功经验都表明，借助政府公信度提高保障房融资收益，对这种融资方式的成功推广至关重要。多数民众在选择投资项目时会选择

5、收益率高、风险小的保值增值项目，保障房建设本身的福利性特点决定了REITS融资风险较小，但收益率也低。在REFTS融资模式中，政府部门既是监管部门又是发起部门，政府部门既充当融资发起人角色，选择保障房投资项目、托管机构、基金管理公司，又监管基金管理公司及保障房地产项目的交付、收费等。如果政府在这种融资模式上能够给予政策上的优惠，如放宽保障房建设用地土地出让条件，给予住户一定的租金补贴，减免交易中的某些税收，给参与保障房建设的开发商适当的贷款补息，这些都能够极大地提高民间投资者参与REITS的热情。二是多元化投资组合提高REITS收益率。保障房项目本

6、身收益不高，如果能在配套项目如周边商铺、停车场、写字楼等项目上商业化运作，通过商铺、商场、停车场等项目的附加收入与保障房自身的销售收入、租金收入等相互补充，提高REITS的收益率。三是完善法律法规及投融资平台。房地产行业虽然作为我国国民经济的重要行业，具备了一定的规模和经验，但保障房毕竟是新生事物，国家很多法律法规在界定REITS时多划定为资金私募，收到诸多法律法规和门槛的限制，阻碍了大多民间资本的流通，在政策支持和税收优惠上也急需借鉴美国或香港在公租房运用REITS的经验模式。另外，REITS是通过发行股票或收益凭证的方式筹集资金，应该在公开市场

7、上交易，而我国推出的房产信托基金多是非标准的集合投资信托，本质属于债券类产品，最多在场外交易市场提供转让服务，规模不大，缺乏流动性，这些都有待于完善的投融资平台和交易市场的搭建，政府和社会各界应努力实现REITS的合法化和公开化、透明化，只有这样，民间资本才能远远不断流向保障房市场，才能真正意义解决保障房资金瓶颈的问题。（二）PPP融资PPP模式由1997年英国政府提出，随后在欧洲及北美国家兴起，是一种公共部门与民间私人在公共项目共同参与，相互合作的一种新型融资模式。在PPP模式运行过程中，政府部门通过采购或招标的方式将特许经营权赋予私人财团（民间

8、投资者），双方共同组建项目公司，寻求建筑或经营企业负责公共设施或公共项目的建造、监管及移交。（1）融资优势。一是投资主体多