昆明市区域商品住宅价格及影响因素研究

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1、结合历史房价数据及人均生产总值等因素，以昆明市作为研究对象，通过建立GM（1，N）模型对昆明市的商品住宅房价进行了预测，采用理论与实证相结合的方法进行研究，并检验了模型的精度，试图弥补房价与影响其变化的多个经济变量之间的定量关系无法用精确的数学表达式来描述的不足，以期为昆明市的房地产投资决策提供一定的指导和借鉴意义.目前，各界围绕房地产方面的研究日益增多，大众对于房价的敏感性也是越来越突显，房地产业发展和房价成为关注的焦点.熊华平、张丽霞等（2013）在分析了我国房地产业与城市化水平的现状的基础上，对1985

2、—2010年房地产业的发展与城市化数据进行了Granger因果检验，并为二者关系的相互促进提出了针对性的政策建议［1］.许芳、邹婧（2012）利用房地产价格及其相关影响因素建立了GM（1，6）模型，对重庆市2011年的房价进行了更为准确的预测［2］.范恩海、王莉（2013）选取了山西省2006—2011年的季度数据定性分析了房地产价格与房地产开发投资及通货膨胀三者之间的相互关系，并用VAR模型等检验了模型的精确度［3］.从以上文献研究来看，虽然各界对房价通过建立各种模型进行了系统的研究，但是在因素筛选和建模预

3、测方面的结合相对较少，且随着我国西部大开发战略的逐步实施，云南省住宅商品房房地产业虽然起步晚，但是发展却非常迅速的背景下，对于云南省的房地产价格研究具有很强的代表性和实践意义，故选取昆明市的商品住宅价格作为代表进行研究，以期为地方经济的发展决策提供一定的依据.1灰色系统建模2GM（1，N）模型的实证分析2.1数据选取房地产价格受众多因素的影响，有一部分因素是不可知的，属于灰色系统，通过建立灰色系统模型进行预测，经过灰色关联度分析得出各个因素对昆明市房价影响程度的大小和排序，同时计算1998—2005年期间各个

4、影响因素对昆明市房价影响程度大小和排序作为比较，见表1、表2，计算过程不在本文中详述.筛选出2005—2010年期间影响昆明市房价关联度最大的5个变量的原始数据见表3.2.2数据处理由于表3中指标的量纲不一致，为了将其统一在相同条件下，提高模型精度，需要进行初值化处理.为了记录方便，设房地产价格为X1，金融机构贷款余额为X2，建筑业增加值为X3，居民人均可支配收入为X4，人均生产总值为X5，房地产开发投资额为X6，原始数据初值化结果如表4所示.为什么在2006年前后会出现相对比较明显的偏差：2005年我国将调

5、控目标从控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换，调控重点修正为有效调整房地产市场的供求关系，实现稳定房价的目的，调控结果显示2005年末房地产投资增速比上年同期回落8.2%，商品住宅销售价格涨幅比上年同期回落3.6%，表明房价上涨得到了有效遏制；2006年房地产投资增速出现反弹，中低价住房供给不足，九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题.自2006年6月1日起，通过限套型、限房

6、价、竞地价、竞房价的办法，保证中低价位和普通住房供给，同时运用经济手段，强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作.由于调控政策的作用，致使2006年的实际房价低于预测值，之后年度房地产市场的调控政策使得以后年度的房价合理回归.2.4数据的预测在本文以上部分，对房地产价格及其相关因素建立了GM（1，6）模型，现应用建立的该模型预测2011年、2012年的房地产价格.相关因素在2011年、2012年的相对值均利用各个因素与房价的形成的GM（1，1）求得，模型确定方法与房地产价格模型确定相同，只列举

7、出人均生产总值的GM（1，1）估计模型，不在论文中详述其他各个因素的GM模型.3研究结论综上分析，得出以下结论：1）昆明市房价在2005—2010年变动影响最为密切的因素为金融机构贷款余额、建筑业增加值、人均可支配收入等因素，而在此期间，国家频繁的推出各种调控政策，从金融和投资等方面抑制房价的过快增长，例如房地产限购对于遏制房价过快上涨、抑制投资性购房需求等政策，因素显示出受政策调控的影响较大；而与停止福利分房的1998年至2005年期间进行比较，可以看出和房价自然增长的一些相关因素的关联度值，例如昆明市人口

8、、城市化水平、CPI、竣工房屋面积等指标都下降了，而与调控相关的因素如人民币贷款利率、房地产开发投资额、建筑业增加值等都在上升，更进一步说明这几年昆明市房价的增长更多的在受调控因素的影响.2）在昆明市的GM（1，6）模型中，人均生产总值等6个因素对房价影响较大，部分因素起抑制作用，例如金融机构贷款余额.根据预测的房价结果，可以看出昆明市房价在短期内仍会小幅度稳步上升，房地产价格在短期内有较好的上升空