上海市商品住宅价格影响因素研究

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2、成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中ｔ＾ｉ？明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：ｉ４＾曰期；年月曰３；上海工程技术大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保窗并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查闽和借阅，本人授权上海工趕技术大学可将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进巧拴索，可Ｗ采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

3、保密□，在＿＿年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保密八＂＂（请在上方框内打Ｖ）学位论文作者签名，指导教师签名：文化￡曰期；７〇／（年＾月｜＾日日期：私乂年月曰＾中图分类号：学校代码：10856学号：M030413112上海工程技术大学硕士学位论文上海市商品住宅价格影响因素研究作者姓名：李兆云指导教师：吴清专业：技术经济及管理学院：管理学院申请学位：管理学硕士完成时间：2016年3月评阅人：答辩委员会主席：成员：UniversityCode：10856StudentID:

4、M030413112THEANALYSISOFFACTORSAFFECTINGHOUSINGPRICESINSHANGHAICandidate:LiZhaoyunSupervisor:WuQingTechnicaleconomicsMajor:andManagementSchoolofmanagementShanghaiUniversityofEngineeringScienceShanghai,P.R.ChinaMarch,2016上海市商品住宅价格影响因素研究摘要自从1998年取消福利分房以来,我国房

5、地产开发投资不断扩大,商品住房的销售面积从1998年的12185万平方米增长到了2012年的111304万平方米，向上增长了近10倍。一方面老百姓的住房条件得到了极大的改善，全国城镇人均住房面积从1998年的18.7平方米增长到2012年的32.9平方米，涨幅高达76%。另一方面房价却日益提高，老百姓高呼房价过高，“房奴”现象越发普遍，并带来“夹心层”望房兴叹的社会问题。本文首先以商品住宅价格理论为出发点，对商品住房市场进行理论分析。其次以上海市为例，选取2003—2013年的数据进行分析。结果表明，近十

6、年来，房价总体不断上涨，同时伴随着居民常住人口，生产总值，居民消费价格指数等的上涨。再次，采用定性的分析方法对影响上海市住宅价格的主要因素进行研究。在此基础上采用多元线性回归模型和因子分析模型对各个影响因素进行实证研究。分析指出：前3个主成份包含了9个指标98.95%的信息，生产总值，常住人口，居民消费价格指数，城镇居民人均住房面积，城市居民人均消费支出，户口人口城镇化率，住宅竣工平均造价，居住用地交易价格指数对商品住宅价格的影响为正，住宅竣工建筑面积对住宅售价的影响为负。并且进一步得出，影响房价的前三位

7、因素分别是居住用地交易价格指数，居民消费价格指数和城镇居民人均住房面积。最后，运用二次拟合灰色马尔科夫模型预测上海未来3年的商品住宅价格，结果表明：二次拟合灰色马尔科夫模型预测精度相比简单的GM(1,1)更好，并得出2014，2015，2016上海市商品住宅的平均价格分别为18044元/平方米，19780元/平方米，22062元/平方米。研究表明，目前上海市房价收入比过高，未来几年内上海市仍然面临着房价上涨的趋势。政府在制定公共政策时应当着重如下五个方面：一是改革现有的土地使用制度，加大土地供给；二是加强

8、保障性住房供给管理；三是改革房产税，适当增加住房保有环节税赋；四是解决地方政府财政困难以减少土地依赖；最后拓宽资本投资渠道。本文试图以上海市商品房住宅市场为例,运用多元线性回归模型及因子分析的方法找I出影响房价的主要因素，采用二次拟合的灰色马尔科夫模型预测上海市未来房价的走势，希望研究成果能为政府调控房地产市场给出相关启示。关键词：商品住宅价格，影响因素，因子分析，灰色马尔科夫模型IITHEANALYSISOFFACTORSA