巨华朗域营销执行总思路

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1、巨华·朗域整合营销执行总案巨华地产朗域项目组2009年6月18日星期一10第一部分产品研究与营销思路确定一、案名与形象定位【案名】巨华·朗域【项目形象定位】：繁华都心精英圈层纯居美宅【形象定位语】：一城繁华一隅闲情长乐中心，精英专属，纯住宅二、项目研究与产品描述1、产品描述10地段：位于呼市长乐商圈正中心，周边多个城市综合体项目陆续投入使用，向东是呼和浩特市政府及党政机关办公区，向西是呼和浩特传统的中心商圈：中山路商圈。未来数年，这里将成为连接呼和浩特新老城区的枢纽。整体规划：高档纯板式高层纯住

2、宅区，1067套6栋7层到32层高层塔、板式住宅。建筑布局：以大面积绿化平台组织各住宅单体，半封闭围合式向心布置构成内向庭园，形成特有的界定空间，创造多层次的空间环境和城市景观，绿化率35%。项目规模：总用地面积：3.73万平方米，总建筑面积平方米，其中地上总建筑面积平方米，地下建筑面积15600平方米，其他地下建筑面积13089.3平方米。周边配套：餐饮：肯得基永和豆浆、英都川府、小肥羊、乡土居、米之堡、东影南路餐饮街商场：长乐宫嬉水广场国美电器学校：乌兰中学、十四中、三十九中、东风路小学、巨

3、华小学、二中分校医院：呼市第四医院文化：乌兰恰特大剧院、内蒙古博物馆企业品牌：巨华地产，30年房地产开发、建筑经验，成功开发多个项目，市场口碑形象良好，具有的独特的企业品牌竞争力。2、户型配比面积户型套数定向/剩余比例68—891+1/2+1140014017.2%95—992+1/2+2148014818.2%100—1102+2/3+11985614217.6%114—1213+2/3+11762814818.2%129—1463+235114320825.6%101703+25630263

4、.2%合计10692578123、目标客户及其特征描述年龄：30-45岁之间职业与身份：党政机关公务员，行政企事业单位中高层管理者，私营业主，自由职业者，追求时尚、品质生活的各领域精英。个性特征：注重细节、追求品位、引领风尚与潮流、有独立的生活见解与独特的方式，注重文化或艺术的修为生活需求：圈层、品味、私密、便捷、配套成熟、身份的标示、城市中心置业目的：自住为主，多数为居住条件改善，少量投资与刚性需求4、项目SWOT分析优势：Ø项目位于城市核心地带周边配套齐全，商业、娱乐氛围浓厚。Ø项目被几个住

5、宅小区围合屏蔽，地处繁华商业中心却没有噪音，安静宜居。Ø繁华地段奢华的纯住宅规划Ø巨华地产品牌优势劣势：Ø部分楼间距较小，导致有些单位会存在遮光的问题Ø整体规划受地块与周边条件限制，楼宇排布不够理想机会：10Ø纯住宅规划，区域内稀缺产品，周边缺少同质竞争产品，产品竞争优势明显Ø依托新建综合体项目集群和周边高消费人群，区域未来发展前景看好威胁：Ø目标客户群对项目所处地段的认可度存在差异Ø周边小面积公寓产品众多，会分流相当一部分投资客户Ø售价定位较高，总价竞争会分散客源，相同总价可在二环附近选择更大

6、面积户型5、核心价值提炼Ø地段价值的唯一性Ø纯住宅规划的稀缺性Ø闹中取静的可遇而不可求性Ø巨华企业品牌的不可复制性突出项目特质：Ø项目地处长乐宫繁华商圈地段，寸土寸金却奢享纯粹居住，出则繁华，入则宁静，如此优幽之地，是万人奢求却难遇的理想之居。Ø项目出入口不理想也成为天然屏蔽，为项目隔离了喧闹与浮尘，小隐隐于野，大隐隐于市，不需张扬的尊贵。10三、营销思路与执行计划1、营销思路以专一专注的产品定位划分市场，以独特的形象启动市场，以全新的营销手法开创市场，以精准的客户捕捉与消化完成销售任务，做09

7、年呼和浩特房地产市场的标杆项目，为巨华地产的企业形象填写华彩一笔。巨华·朗域，总建筑面积15万平米，地处都市中心却隔离喧闹，独享安静，本项目运作采取超越常规的突破性营销方法——精准营销：行销、坐销两种销售模式形成内外合力，精准寻找800个客户。Ø减少常规宣传媒体的投入，以主题营销活动为主要推广手段，进行项目信息点对点传递与沟通，即以社区路演、客户聚集地项目推介活动完成客户资源开发，以延续的主题文化沙龙展示项目社区文化与未来生活方式。Ø在项目推广初期，以独特、鲜明的形象表现引起市场高度关注，成为部

8、分受众的讨论话题。营销中心开放后，即开始认购，消化前期积累客户，并根据客户储备情况，实行分阶段多批次推售房源进行认购，开盘时所有认购客户统一签约。Ø销售部独立设置客源组，负责客户资源开发与营销活动组织筹备与执行，包括主题沙龙活动组织。2、营销执行任务分解【目标客户完成任务分解】Ø常规广告推广覆盖：完成30%——40%的上门客户。报纸广告，户外楼体，项目围挡，营销中心展示，其他短期媒体。Ø朗域salon、路演行销：走出去，带进来，拓展完成50%——60%的客户。10朗域salon（沙龙）：1、以巨