金地梅陇镇价格报告

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1、一期价格策略报告金地·前期达成的共识：目标客户：25－35岁之间的首次置业者和投资者为主居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的……项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、自我肯定、活在当下、可选择的、家的归感和边界感、健康项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！价格报告框架1定价的背景2定价的策略3核心均价的推导4价格表形成及验证5销售安排及预估定价的背景1.1市场分析1.2本体分析1.3客户分析目标理解0项目定价客观因素主观因素力争5个月完成一期住宅接近整体1238套销售；（5个月平均月均销

2、售套数约247套，属片区高销售速度）遵循大盘规律，稳步实现价格攀升；目标理解目标作为龙华市场的第一家品牌开发商,成为龙华市场同类产品的标杆；中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2

3、015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界银行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%政策及房地产市场判研2005年中央政策回顾3月3月26日预售合同备案撤销新制度购房1年内转售征税5.55％房贷首付提至30%贷款利率调高二次加息《关于切实稳定住房价格的通知》“旧八条”加息，抑制需求目标是稳定房价方向性问题，但其并非一份操作手册，不过起到了一定的威慑作用。对于非首次个人购

4、房房贷首付比例3月28日4月国务院常务会议，提出加强房地产市场引导和调控八项措施。“新八条”把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。5月七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》6月正式调整住房转让营业税政府对房地产市场宏观调控措施的进一步细化。加大对个人购房转手交易税收调控力度，让房产投资和投机客面临着不小的压力，在一程度上打击“炒房人”。2005年上半年，国家和地方政府出台了一系列的土地、利率、税费和房地产行业政策,通过抑制炒房需求以达到”平稳房价、遏制投机，促使中国房地产市场健康和稳定地成长”的目的；政策

5、及房地产市场判研中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续政策强大程度尚难判断调控手段间接调控手段（市场调控）直接调控手段（行政调控）调控力度具体手段1.土地政策；2.金融政策；3.税收政策；1.行政法规；2.意见、指示调控方向需求供给弱强调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段，表明解决问题已由市场手段向政治行动转移；无论从中央还是深圳地方政府来看，政策出台的频率和速度大大加快，显示政府希望快速扭转目前局面；已经出台的系列调控措施如果不能显现效果，政府必定会加大调控力度，可以预计更为有力措施将会出现，直到房地产市场回复正常

6、。3月11月10月4月6月5月第一轮第二轮弱强政策及房地产市场判研《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》深圳开征土地增值税《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》2006年1季度出台政策政策及房地产市场判研宝安区建筑面积单价超过￥7500/平方米，将征收3％的契税。新近出台的地产及金融政策：“中国人民银行4月27晚宣布，从28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。”新版合同正式启用2006年1季度出台政策政策及房

7、地产市场判研国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》。会议重点是,要求落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署:包括:（一）切实调整住房供应结构。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，（六）完善房地产统计和信息披露制度，2005年至2006上旬已出台房地产相关政策回顾2005年下半年3月住房按揭利率上

8、调稳定房价“旧八条”11月深圳开征土地增值税10月《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止