盱眙首席花园洋房社区营销推广方案

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1、盱眙·首席·花园洋房社区营销推广方案目　　录第一部分、市场篇4□盱眙总体市场现状分析5□总体市场发展趋势分析5□项目所处市场特征6□市场给予本案定位的启示7第二部分、定位篇8□产品定位9□功能定位9□品质定位10□市场定位10□形象定位10□客群定位10□总结12□推广案名13□主题推广语14□综合分析结论16第三部分、营销篇17□营销核心18□入市时机19□销售前期准备21□营销分期推广策略22□营销活动设想25□价格执行27□价格执行策略29□定价细节29□包装总体策略31□广告策略——努力寻求诉求点32□具体推广策略3

2、3□媒介策略35□推广费用预算36第一部分、市场篇盱眙总体市场现状分析1.关于供求：市场竞争相对平缓、但随着政府一系列开放市场政策的出台，开发企业对盱眙市场的信心正逐步增强，期房供应量正呈上升趋势。从我司的走访中可以看出，别墅上市很少，走访目前在建一项目，尚未有公开亮相价格就已被抢定一空。这样的一个现象，让我们看到了盱眙房地产的前景；改善居住品质的需求有待被挖掘，确切地说目前盱眙的房地产市场仍属于卖方市场；2.关于楼盘：随着龙虾节的扬名，盱眙县房地产市场也正逐步对外开放，但由于过去一段时间盱眙本地开发商的内部消化，未引入竞争

3、机制，客观的评价——目前楼盘的整体素质并不高。因此这无疑给我们进入盱眙房地产市场指明了方向，借助于项目本身的高端定位，为推动盱眙房地产整体素质出一份力。3.关于客户：盱眙市民关于居住的品质潜在需求并未得到真正挖掘，因无太多可选和比较对象，于是人们只有选择主动或被动的接受，这样一个未开荒之处女地对于栖霞城乡无疑是最大利好，更应坚定做市场的引导者，而非迎合者，这样将更有助于项目的销售达成。□总体市场发展趋势分析1.价格涨幅速度将会逐步减缓，但市场供应量有不断上升之趋势；2.由于盱眙总体收入水平及三大产业的发展速度并不太高，这样的

4、一个现状，也给我们客观的看待盱眙房地产市场提供了客观而理性的参考。3.但随着异地开发企业和代理公司纷纷进入盱眙，越来越多的发展商欲分食同一块蛋糕的同时，也为盱眙带来更多新的思路、新的理念，这些新鲜元素将使盱眙市场更加成熟，促进本地发展商的发展，带动了他们的创新意识，让人们的居住品质更进一步的改善并提高。1.从目前盱眙的总体消费情况看，消费者的需求行为需要进行科学、合理、有效地引导方能实现。□项目所处市场特征1.目前项目所处地块在众多受访者心目中存有一定阴影，众多受访者都有信风水一说的倾向，这也是本案最大的抗性所在；2.该项目

5、正处两个中心的中间地带，相对配套的成熟度还不够，且周边的公共设施，诸如：路灯等市政工程尚未提供，就目前现状再加上市民对该地块旧有印象，恐难达到良好的市场反映，这需要进行一系列的政府公关，以期给予本案更大的支持。3.由于盱眙现有的地理区位决定，人们对于新鲜事物的接受度需要一个渐进的过程，这需要在营销推广准确把握好人们的心理，逐步改变人们的消费和居住观念。□市场给予本案定位的启示1.控制成本2.合时定价3.产品创新4.景观营造5.贴心物管第二部分、定位篇产品定位叠墅＋联排产品类型面积(㎡)占比（％）叠墅16,17660%联排别墅

6、10,78440%项目可售面积26960100%□功能定位盱眙升级版第一居所升级版第一居所:不仅可满足最基本的居住需求，而且具有三个明显特征：能带来的成熟配套和便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观，以及可以持续发展的生态系统。□品质定位高品质、人性化□市场定位盱眙·首席·花园洋房社区□形象定位现代简约而不失大气□客群定位Ø职业特征:B私营业主；B来盱眙投资经营的外商;B国家政府机关公务员；B企事业单位中高层管理人员；Ø特征描述：B私营业主拥有较强的购房实力，综合素质普遍较高，随着事业的相对稳定，开始注重家人生活质量的改善

7、，关注子女的教育问题，更注重购买能展现个人生活品味的居所。生活关键词：中高档餐饮娱乐场所、汽车、贸易、政府宏观、汽车、金融、应酬、手机、子女教育等；B来盱眙投资经营的外商拥有较强的经济实力，学历普遍较高，有较为敏锐的市场判断力和强烈的投资意识。生活关键词：高档餐饮娱乐场所、汽车、身份、贸易、政府宏观、汽车、金融、应酬、品味、子女教育等；B国家政府机关公务员他们拥有较高学历且工作生活稳定、薪资待遇优厚，对新鲜事物的接受度较强，他们注重生活品味与生活品质。生活关键词：子女教育问题、健身、时事、汽车、金融、政府宏观、B企事业单位中

8、高层管理人员拥有丰富的阅历和稳定的事业，对新生事物有较强的接受能力，注重与家人相处的幸福生活，特别关注子女的教育及未来的发展，期望购买到的是一种身份的被认同感。生活关键词：手机、中高档餐饮娱乐场所、时事、汽车、金融、政府宏观、商务谈判、子女教育等；□总结主要客群共同特征：有一定的经济实力和