花园洋房营销推广方案

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1、唐山市东方房地产集团销售部——世纪花园·花园洋房营销推广计划书世纪花园·花园洋房推广计划书一、唐山高端住宅市场分析为切实配合世纪花园·花园洋房的营销工作，在做本案之前对唐山高端住宅市场现状进行了一次有针对性的市场调查，以从中得出相关结论来指导本次营销活动的展开。1、周边项目概况（见下表）天源骏景宏扬香木林翡翠城景泰御苑鹭港项目规模一期28栋，二期15栋一期15栋7栋82套住宅总占地800亩，一期开发200亩，约38栋大户型面积500、800（二期中）160、188、20960-130140-280193销售单价8800-8900意向总价：958888、1188888、1

2、2888884700-48007800-98005300建筑类型7层、9层、11层、16层、18层11层、12层、18层12层、18层3层、5层、6层12-22层物业顾问天元物业自管万科物业自管未定第一太平戴维斯物业费1.5元/平米/月1.5-2.0元/平米/月1.2-1.5元/平米/月1.5元/平米/月1.5元/平米/月左右第18页共18页唐山市东方房地产集团销售部——世纪花园·花园洋房营销推广计划书剩余房源现在剩的房源只有这两种面积。前期认购400余套，现具体规划未定目前销售完毕，剩余3栋现不售剩余20多套共有96套，剩余8套（售楼处数据）交房时间07年底尚未开工，

3、且无具体开工时间2009年2007年11月一期07年10月中旬优势层高4米，物业承诺五星级标准贴身服务，位于天元主景观南侧，视野通透，户型布局较合理项目户型布局合理，三室两厅户型以117-130平米为主，项目规模大，交通位置便利手续齐全，（现只差预售许可证）宣传到位（深圳长城盛花策划），地理位置优越，周边配套齐全临近大城山公园，主入口在公园处，价格最高。容积率低5-6有电梯，一二层花园，楼上赠露台赠送储藏间项目成规模，宣传到位（有专属的公交车站点，售楼处设计气派），劣势周边配套缺乏，高容积率手续不齐备，周边配套不方便项目规模小，周边配套缺乏，项目周边环境较差户型设计不合

4、理，周边环境尚未形成1、周边项目分析2.1价格分布：价格分为两类：4000——5000元/建筑平米的普通住宅和8000-10000元/建筑平米的高档住宅。2.2装修标准：均为毛坯房。2.3入住时间：从入住时间来看最早的入住时间为07年10月份。与我项目的现房无法相比。第18页共18页唐山市东方房地产集团销售部——世纪花园·花园洋房营销推广计划书2.4建筑类型：从建筑类型来看，无论是普通住宅还是高档住宅均以高层项目为主。2.5物业服务：几个项目都很重视后期的物业服务。3、主要个案分析根据本项目的地段、价格、规模、客户定位来看，花园洋房的主要竞争对手为天源骏景（天元帝景）。

5、3.1地理位置：兴源道与大理路交叉口东北方向。唐山市高档住宅集中区。3.2规模规划：共计43栋楼，建筑设计、景观设计、总体风格套取北京项目方案。3.3开发公司：开发商天元地产，在唐山市开发时间较长，物业服务到位，在唐山人心目中天元地产开发的项目均属高档住宅。品牌知名度较大。3.4开发分期：整个项目分两期开发，一期现已入住，二期已主体封顶，正在进行内部装修。3.5市场推广：天元地产在2005年以当时185万/亩的市场最高价拿下该地块，当时在唐山房地产市场引起不小的轰动。随后其售楼处的建立，在当时是唐山市场最为规范及豪华的售楼处，围挡广告的面世由此给予客户直观地感受，奠定该

6、项目的高档市场地位。项目一期开发面积适中，最大在250平米左右，为顶层跃层。二期开发最大面积800平米。现开发商准备在500、800平米两种户型做精装样板间。3.6销售进度：截止到目前为止只剩下500、800平米大户型。3.7销售价格：销售初期（2005年）普通住宅均价为4600元/建筑平米，而后涨到6300-6500元/建筑平米。目前二手房的市场价格为6000-6100元/建筑平米左右。更名不收更名费。3.8小区配套：24小时热水，幼儿园，业主会所，地上停车场（非露天一层），小区内商业步行街第18页共18页唐山市东方房地产集团销售部——世纪花园·花园洋房营销推广计划书

7、3.9客户定位：唐山本市及周边县区高收入人群。3.10市场卖点：层高4米，开发商实力背景，高标准物业服务。3.11销售现场：售楼处位置明显（在主干道兴源道道边），室内装修简单，大气，人员安排有保安一人，保洁一人，现场登记一人，置业顾问在后台根据客户来访由现场登记统一安排。销售人员着装整齐，现场安排井然有序。4、与我项目对比4.1天源骏景目前手续齐备，客户口碑良好，为我项目的主要竞争对象。4.2宏扬香木林因目前手续不齐备，无法确定准确的开工时间，目前与花园洋房不具备直接的竞争力。4.3翡翠城户型面积主要以140平米以下为主，对外销售主要在1