广州中地行顾问：美林基业雪山水城项目产品定位研究

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1、美林基业

2、雪山水城项目产品定位研究市场宏观环境（自然人文、社会经济、城市规划）房地产市场（供需、价格、板块、结构）竞争分析（区域内、区域外）会务旅游专题旅游商业专题旅游地发展模式项目分析客户技术说明主要发现客户特征（人口、社会、经济、居住、消费心理等）客户度假旅游调查（目的、花费、频率等）客户对丽江的认知购买产品偏好（购买决策、产品需求、配套、风格）研究路径研究内容研究方法一、丽江及类似度假地市场调研二、北京、广州、成都三地客户深度访谈研究路径主要结论项目开发恰逢丽江向“精品”旅游地转变、观光旅游向度假旅游转变的时期，开发时机较为成熟；会务旅游存在机会点，建议配置复合型+国际

3、化+大型化的会议功能；观光购物型的旅游商业开发条件不够，可考虑高端的、少而精的商业；高尔夫、温泉都是可以重点利用的吸引点，可考虑温泉功能配置；建议项目可开发别墅、产权酒店、商业等产品；别墅户型为150~160㎡的2房Townhouse，250~300㎡的3房Villa，300㎡以上的庭院式Villa；产权酒店户型为50~60㎡的一房、一房一厅；建议首期开发奢侈精品型酒店（Resort），加少量可销售的产权式经营的别墅产品。研究路径汇报内容：part1.度假物业市场产品研究part2.客户访谈调查研究part3.产品建议part4.开发模式建议附件：四大专题研究丽江及周边度假物

4、业产品类似度假地度假物业产品国外高端度假物业产品小结Part1：度假物业市场产品研究丽江市场产品分析：度假别墅参考项目别墅度假项目类型户型面积套数比成交价格悦榕庄二期别墅独栋3房384㎡15%1116万元独栋2房340㎡12%1010万元双拼联排2房241㎡73%577万元滇西明珠花园别墅独栋5房280㎡5%210万元联排4房226㎡16%150万元联排4房175㎡79%.120万元古城高尔夫一期别墅独栋1房90㎡70%独栋1房140㎡独栋2房180㎡发现：丽江本地别墅市场以联排别墅产品为主；度假别墅以舒适型的1房、2房户型为主；成交价格在100万元左右的别墅销售较快；都带产

5、权经营回报。产权酒店户型面积套数比例价格回报率丽水阳光1房1厅46~52㎡97.5%35、38万元年6.8%固定回报，11天免住期，10年后开发商原价回收1房套房90㎡2.5%90万元木王府花园1房40~50㎡100%40万元未定，预计年6%玉龙花园典藏家1房30~40㎡90%50万元年8%固定回报；或第2、4、6、9年获取回报，平均年回报10%1房1厅40~60㎡10%60万元裕和国际酒店1房40㎡85%20万元年6%固定回报2房70㎡15%30万元Part1：度假物业市场产品研究丽江市场产品分析：产权酒店参考项目发现：丽江本地产权酒店产品以40㎡左右的1房为主；总价在60

6、万元以下；年回报率一般在6%以上。别墅度假项目类型主力户型面积套数比成交价格公主郡独栋1房1厅90㎡30%均价15000联排4房380㎡70%亚龙湾5号独栋1房1厅70㎡25%均价35000独栋4房360㎡60%独栋5房600㎡15%三亚鲁能新城独栋1房110㎡——独栋2房160㎡—Part1：度假物业市场产品研究类似旅游地市场产品分析：度假别墅参考项目发现：三亚代表性的度假别墅项目中，舒适型的1房2房别墅是户型主力。Part1：度假物业市场产品研究类似旅游地市场产品分析：产权酒店参考项目主力户型面积套数比成交价格回报率嘉宾国际1房1厅45-6070%110005年期，6%每

7、年回报率，每年40天免费自由假期，5年后按酒店利润40%分红国航帕尔美纳1房1厅50-10078%120006%/年回报，5年期，5年后按酒店利润的35%分红金凤凰公寓1房1厅50-10060%100006%/年回报，5年期，5年后按酒店利润的35%分红发现：三亚公寓公寓类项目主要以二房为主，面积以75~110㎡居多，总价40~50万元之间。Part1：度假物业市场产品研究类似旅游地市场产品分析：公寓参考项目主力户型面积套数比成交价格山水国际3房120-14037%7000东方巴哈马2房64-9040%5000汇丰国际2房85-11055%4000东岸假日3房110-1405

8、5%3890香榭名苑2房75-11066.50%4500海岳半岛城邦2房80-12070%3600别墅度假项目位置主力户型面积配套Aviara度假别墅NorthSanDiego1房2浴室124㎡高尔夫俱乐部、SPA、健身中心、游泳池、蒸汽浴池、桑拿房2房3浴室155㎡Rica度假别墅PeninsulaPaPagayo2房3浴室177㎡ArnoldPalmer高尔夫球场；四季spa；3个Resort游泳池及水上活动设施；3间Resort餐厅、1间室外雅座，及1家别墅式饭店(In-VillaDining)3