级差地租与城市房地产价格

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1、浅析级差地租与城市房地产价格的关系【内容摘要】房地产业是国民经济中的一个十分重要而又很特殊的产业部门，对社会生产和其他经济活动具有举足轻重的影响。本文从级差地租理论为出发点，主要研究了级差地租与现代城市房地产价格的关系。【关键词】级差地租；房地产；地租；价格；关系房地产业是城市经济发展的基础产业，房地产是社会生产和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业生产的场地，是农业劳动的对象和最重要的生产资料，而且在非农产业中仍然是不可缺少的生产要素和物质基础。一切非农产业和部门活动都需要使用房屋，而房屋总是建立在一定区位的土地上面，除使用房屋及其地基外，

2、还要使用与其活动相适应的场地和交通用地。房地产是城市社会生产和社会生活的物质基础，城市经济的发展，必须先有房地产业的发展，城市经济发展的规模，首先是由城市房地产业发展的规模所决定的。房地产价格与人民的生活可以说是息息相关的，但要知道房地产价格的影响因素，就必须明白决定房地产价格的实质上就是地租。本文主要从级差地租理论研究了影响房地产价格的各种因素。一、级差地租理论的主要内容由于土地本身具有地理位置和土地肥沃程度的差别，由此就形成了土地的等级不同，农业资本家组种不同的土地，对其进行等量的投资，其产出是不同的，效益也就有差别。因而，农业资本家向土地所有者交纳的地租也是不同的。由于土地的等级不

3、同，从而使面积相同的不同地块产品的产量和单位农产品的个别生产价格也各不相同。投资于地理位置较好，土地又肥沃的中等地和优等地，劳动生产率高，产量也多，单位农产品的个别生产价格相对较低。而投资于地理位置较差，土地又贫瘠的劣等土地，劳动生产率较低，产量较少，单位农产品的个别生产价格相对较高。但农产品的社会生产价格的决定与工业产品不同，它是由劣等土地产出的农产品的个别生产价格所决定的社会生产价格在市场上出售的。只有这样，租种劣等地的农业资本家，才能获得平均利润，而租种优等地和中等地的农业资本家，不仅能获得平均利润，而且能稳定的获得平均利润以上的超额利润，并把它以级差地租的形式交给土地所有者。由于

4、级差地租的具体条件不同，级差地租可以分为两种形式:级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指在地理位置较好，土地较肥沃的土地上创造的超额利润转化的地租，这是由于资本投在肥沃程度不同和地理位置远近不同的土地上所产生的。土地肥沃程度，并不都是自然形成的，也不是一成不变的。影响土地肥沃程度的不仅有自然因素，也有社会经济因素。但无论土地肥沃程度怎样变化，在一定时期内和一定技术条件下，不同地块的肥沃程度都是有差别的，这种差别必然使投入面积相等的不同地块的等量资本，有着不同的劳动生产率。土地肥沃程度不同，是级差地租Ⅰ形成的条件和基础，因而土地肥沃程度的差别和肥沃程度的变化,决定着级差地租数量的多少和变化

5、。除此之外，级差地租Ⅰ的形成和地租数量的变动也跟耕地面积的变动有关。地租的数量会随着耕地面积的扩大及其土地肥沃程度差别的提高而增长。级差地租Ⅰ的形成条件，除土地肥沃程度不同外，还和土地的位置差别相联系，不同地块距离市场、车站、码头的远近不同及交通条件的不同，造成了农产品和农用生产资料的运费也不尽相同。距离市场、车站、码头的远，交通条件差的运费就高。反之，运费就比较低。当然，土地位置的差别和上述土地肥沃程度的差别一样，也是相对的和可变的，但不论位置差别发生怎样的变化，差别本身总是存在的。由于运费是成本价格的一部分，因而运费的不同，农产品的个别生产价格也不同。与农产品的社会生产价格要由劣等地

6、的生产条件决定一样，在这里，农产品的社会生产价格也要由地理位置和交通条件最差的土地来决定。位置有利的土地由于运费较少，农产品的个别生产价格就低于社会生产价格，就可以获得超额利润，这个超额利润形成的级差地租也属于级差地租Ⅰ。土地肥沃程度不同和地理位置的差别这两个形成级差地租Ⅰ的条件，在同一块土地上往往是结合在一起的，一块地，可以是肥沃程度较高但位置不利，也可以是位置有利但肥沃程度较低。这样，土地假如耕作的顺序就可以有各种不同的情况。级差地租Ⅰ既可以在耕作时向劣等地扩展时产生，也可以在耕作时向优等地扩展时产生。只要土地的位置和肥沃程度存在着差别，就有形成级差地租Ⅰ的条件。随着资本主义的发展，

7、农产品需要的增加和交通运输条件的改善，不仅有肥力更差和位置更差的土地加入耕作。因而，只要耕地面积扩大了，各级土地之间的差别增大了，地租总额也会增加。级差地租Ⅱ，是指在同一块土地上连续追加投资取得高于劣等地的劳动生产率而带来的超额利润所转化的地租。所以级差地租Ⅱ是以对同一块地连续追加投资获得不同的劳动生产率为条件的。连续追加投资具有不同生产率的差别，是指连续投资的生产率与决定农产品社会生产价格的劣等地的生产率相比较而言的差别。在资本主