住宅市场价格影响因素的实证研究9.25.docx

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1、住宅市场价格影响因素的实证研究——基于天津市住房市场2001—2011年的数据分析 内容提要本文采用单位根检验、回归与时间序列模型（简称MARMA模型）对天津住宅市场2001年1季度到201年2季度的季度度数据进行分析。分析结果表明，影响天津市房屋销售价格指数变动的主要因素是居民消费价格指数、上一期房屋销售价格指数、宏观经济政策。而城市常住人口增速、城镇居民家庭人均可支配收入和利率等变量对房价的影响不显著。另外，一些政策如“取消购房契税补贴”和“暂停购房抵扣个人所得税”对房价的攀升起到抑制作用，但贷款利率下调影响不明显。我们还发现，世博会申办成功

2、对上海房市有明显的推动作用。关键词　EG两步法　VAR模型　误差修正模型　中房上海指数一、引言近年来，随着中国经济快速发展，人民收入水平不断提高，对高质量住房的需求也逐年增大。中国房地产市场持续升温，过快增长的房价成为社会讨论热点。在全国房价上涨的大环境下，天津的房地产市场也逐渐火热起来。从2001年至今，天津房屋销售价格虽然出现过一些大幅波动，但总体上还是保持快速上升趋势。天津市商品房销售均价从2002年上半年的2557元/平方米（数据来源：新华网），涨到了2011年上半年的9190元/平方米（数据来源：天津市国土房管局《每日房价》）。房价过快

3、增长对一个国家和地区的发展是极为有害的：首先会加剧宏观经济波动。由于房地产行业投资大，产业关联度高，涉及建筑、冶金、建材、运输和金融等许多产业，在经济增长时会加速经济膨胀，而在经济出现下滑时反之也会加速经济萧条。如果不加以控制甚至可能导致房地产泡沫,引发金融危机。其次会造成挤出效应，制约居民消费的扩大。由于房价上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。最后会产生再分配效应，拉大居民收入差距。住房既是普

4、通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。正因为如此，如何抑制房价快速上涨,成为政界和学界关注的焦点问题。国家政府也是连续多次对房地产市场进行调控，以防止住宅价格过快上涨，然而效果并不理想。研究房价影响因素有助于政府更加有效地调控房价，抑制房价过快上涨，对于提高居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经

5、济持续健康发展具有重要意义。国内学者从不同角度对房地产价格的决定和影响因素进行了分析。张红、李文诞(2000)以动态资本市场分析为基础，运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析，认为影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值，其中实际建设成本对住宅价格的影响非常显著。马思新、李昂(2003)通过Hedonic理论和方法研究了北京商品住宅价格的影响因素，选取区位、总层数、绿化率、物业费用、车位租金、厨卫装修标准、供水、通讯、物业状态为影响因素进行拟合，认为区位、物业费用、厨卫装

6、修等因素对价格影响显著。杨超、卢有杰(2003)选取城市人口、居民收入水平、物价水平、开发成本和投机因素作为变量，讨论了北京房地产价格决定和泡沫含量。清华大学的沈悦、刘洪玉(2004)对中国房地产价格指标与宏观经济指标之间的关系进行分析，讨论了房地产价格与价格指数、城镇居民收入支出相关经济指标、国内生产总值的关系。他们通过对1995-2002年中国14城市的考察认为，经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征，近年来各城市住宅价格的增长已经无法用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。孔煜通过构建联立方程模型采用三阶段回归法(3SL

7、S)考察了房价和交易量的关系，发现房价与交易量之间存在滞后的正相关关系，并且房价处于主导地位。实证结果也显示，土地市场、人均收入是影响房价与交易量的重要因素，房价与交易量滞后项对各自本期的影响程度最大。孔煜;城市住宅价格变动的影响因素研究[D];重庆大学;2006年邹琳通过构建粘性价格存量—流量模型，利用不同区域市场参数对模型进行动态模拟，考察房价周期波动区域差异，结果表明供给弹性、需求弹性、收入增速、收入弹性、价格调整速度及建筑滞后期等因素的区域差异是造成房价周期区域差异的重要原因。任超群和贾生华基于微观事件法的视角阐释了土地价格信号是否导致了

8、房价的波动，为进一步揭开“房价与地价关系迷局”提供了新思路。论文从“价格发现”的理论视角出发，将土地出让看作一个事件，检验土地出让价格信