房地产价格影响因素分析

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1、房地产价格影响因素分析(3)//.paper.edu.cn-1-房地产价格影响因素分析马惠新中国地质大学（北京）人文经管学院，北京(100083)摘要：进入20世纪90年代以来，我国房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。于此同时，房地产市场的价格也在持续攀升，在房地产价格影响因素中，有经济学家认为房产价格与住宅建设成本，收入和就业率有莫大关系，本文选取了92年到06年的数据，运用回归分析对这一问题进行了探讨。关键词：变量选择；模型建立；回归分析；模型检验中图分类号：f201.引言房地产业是国民经济重要的

2、支柱行业之一。2000—2006年，我国房地产开发投资基本保持平稳增长，年均增长率达到25.8%，占固定资产投资的比重保持在年均20%左右。房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。2007年上半年房屋销售价格明显回升，部分城市房价上涨较快，高额的房价让无数人望而却步。买房难问题已成为大众关心的焦点问题，并成为十七大的重大议题之一。国内很多经济学家都在研究我国房价飞速上涨的形成机制，但至今没有定论。房地产住宅建设成本很大以部分是开发成本。开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费

3、，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等。建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等。基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费

4、、周转房摊销等。本文建立了居民住宅建设成本，收入水平及就业率对房地产价格影响的多元回归方程。2.变量选择选取商品房平均销售价格表征房地产市场价格做为被解释变量，以房地产开发企业竣工房屋造价表征住宅建设成本，以城镇居民人均可支配收入表征收入，以城镇居民就业率表征就业率，并以这三者作为解释变量。资料来源于历年《中国统计年鉴》，其中涉及到价格的问题均以1978年为不变价，并对部分数据进行了处理。3.模型建立下表列出了1992-1996年全国商品房平均销售价格P与房地产开发企业竣工房屋造价M，城镇居民人均可支配收入I,城镇居民就业率E的相关数据。//.paper.edu.cn-2-表1全国商品

5、房销售价格及相关数据[1]年份全国商品房平均销售价格P（元/㎡）房地产开发企业竣工房屋造价M（元/㎡）城镇人均可支配收入I（元）就业率E（%）1992994.666732026.697.719931291.467432577.497.419941408.647973496.297.219951590.86911428397.119961806.411114838.99719971997.1611755160.396.919982062.5712185425.196.919992052.61152585496.920002111.611139628096.920012169.721128

6、6859.696.420022250.1811847702.89620032359.512738472.295.72004277814029421.695.82005316814511049395.820063367156411759.595.9建立关于房地产价格模型[2]P=β0+β1M+β2I+β3E+??其中，P代表全国商品房平均销售价格，M代表房地产开发企业竣工房屋造价，I代表城镇人均可支配收入,??代表随机误差项。4.模型回归分析利用Eviews软件的回归结果如表2所示。表2Eviews软件回归结果DependentVariable:PMethod:LeastSquaresD

7、ate:01/06/08Time:16:29Sample:19922006Includedobservations:15VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-22785.478654.651-2.6327430.0233M0.8116000.2377473.4137110.0058I0.2089000.0314336.6458890.0000E234.330188.602612.644732