北京商业市场分析

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1、资料整理市场状况1、随着我国入世成功，国内的市场逐渐放开，会极大地刺激商业物业的发展，根据其他成熟市场的经验，商业物业的售价通常要高于写字楼和公寓售价的30%，可见北京的商业物业市场仍有较大的发展空间与百货公司和大型超市相比，商铺市场将会有更好的市场发展空间。一些大型综合商业，如东方广场，国贸商城等，保持了高租金、高出租率，租赁业绩显著。北京继成功建设了王府井商业步行街后，正在规划中和已建成的商业步行街，如广安门商业步行街，金宝街商业街、德外商业街等，将使商铺物业有更快的发展。2、银行利率继续下调对商铺购买的刺激3、统

2、计数字表明，目前世界发达国家的人均商业面积为1.2平方米，而在中国的主要城市中，上海的人均商业面积不足1平方米，杭州等城市人均更是仅有0.8平方米。从交易量来看，欧洲的商铺交易量占整个房地产交易量的一半左右，而上海的这一比例还不到20%。由此可见，中国的商铺产业将大有可为。4、买家投资购买商业用房的目的大致可分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭形式支付房款，目前银行可对购买商业用房提供个人6成10年，法人7成8年的按揭。另有以店铺转租形式赚取差价进行投资的形式也应被列入这一类商铺投资的

3、范畴；另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄不但不能保值甚至可能是贬值，而风险较大的股票、债券、期货又使中小投资者望而怯步，相比较而言，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，也有相当一些自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。无论是以上何种投资目的，可以看出投资者对购买商铺这种投资形式持认可态度。5、围绕国际化购物天堂的目标，今后五年内上海还将在交通便捷、人流集中、辐射区域广阔的地方，建设三到五座十五万平方米以上的现代化大型购物中心。北京

4、市场状况　　1、根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：——纯商业区店铺(如：王府井、西单、东单等)——办公楼底商(远洋大厦、中证大厦、数码大厦等)——住宅底商(现代城、风林绿洲、似海怡家等)。从某种程度上看投资者对商铺类型的选择反映了投资市场的动态。纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受过大的财务压力。再加之纯商业区的店铺多为二手或三手店铺，价格中的“水分”大。投资者可运作的空间十分有限。而从近几年内办公楼和住宅底商的

5、抢手现象可以看出投资者的投资重心已有所偏移。有突出表现的住宅底商市场则更能说明问题，价格较其他形式底商低廉给小投资者以参与的机会，拥有固定的消费人群、经营稳定、投资风险小等优势都是促成住宅底商市场火爆的因素。较之纯商业区激烈的竞争，住宅底商的投资策略更偏重于稳扎稳打。2、北京各区域内的商业项目在市场定位、销售策略、售价等方面均存在不同特点，下面将选取极具代表性的几个地区加以分析：　　1)位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合

6、性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。据了解，目前位于王府井、东单的部分店铺已被小投资商或投资公司以一次性买断或租赁所垄断，以转手出租或出售的形式获取利润；　　2)分别以商务、金融证券和高科技为概念的朝阳CBD、金融街和中关村地区的写字楼和住宅底商最为抢眼。但由于过分的强调办公功能和地区主题的特点，金融街和中关村的写字楼底商多被银行、证券和电子市场等行业占领，这也成为此类地区租金售价居高不下的原因之一，

7、而由此导致了地区内经营品种的单一。相比较而言，CBD区域内则呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。特别是以出售产权为模式的现代城底商的推出引起了市场的强烈反响，使开发商们切身体会到朝阳CBD地区的商业前景。据了解，到2008年为止以出售为模式的商业物业供应量相当可观，将弥补区域内只租不售的单调局面，成为近年内的投资热点；　　附：各区域商业项目售价参考　　商业区底商---------------------------------------------------------------

8、-----------------城区位置项目商业面积(建筑平米)／楼层售价(人民币元／建筑平米)--------------------------------------------------------------------------------东城王府井街面店约40040,000东城隆福寺附近商场10,00021,0