海甸岛楼盘市场分析报告

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1、海甸岛楼盘调查分析总结一、海甸岛板块概述海甸岛定位为海口市标志性的“高尚人文社区”、“中央海景居住区”。海甸岛原是16个村庄，在1970年代修筑拦海大坝围海而成，总面积13.8平方公里，并以“海甸”命名，称为“海甸岛”。作为海口市区组成部分的海甸岛，位于海口北部，大部分区域面积是由填海而形成，这里拥有海口最高档的金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、别具特色的酒吧一条街、海南大学。现6万多常住人口，属于海口市区人口最密集的地带之一，住海甸被许多人认为是海口最理想的人居地带，交通极其便利，公交四通八达。海甸岛曾经一度因"银谷苑"

2、和众多别墅区的存在而形成"富人区"。　　　　目前，海口在售的160个项目中，海甸岛占了三分之一。海甸岛有60多个楼盘，总供应量达150多万平方米。大部分楼盘的均价为3000-3500元/平方米之间，海甸岛总体房价于海口市平均房价基本持平。　　尽管海甸岛如同整个海南一样，将来前景肯定看好，但目前它距宜居还有一系列的不足。其一，路网建设不配套。目前海甸岛上的道路有些是“断头路”，有整修计划，但迟迟没有动工。其二，缺少防洪防潮等设施，海岸线不断被侵蚀，不能有效地防护洪水及潮水灾害。其三，海甸岛的人口密度也过大，每平方公里近8000

3、人，公共服务设施不足，不能为居民提供良好的生活服务。其四，海甸岛上生态环境出现恶化，鸭尾溪、横沟河、海甸五路明渠等一些河水环境污染严重，流域垃圾成堆，气味难闻，河水环境污染严重。其五，岛上的建筑质量也参差不齐，居住环境差异极大，难以形成良好社区，城市形象不佳。其六，交通不够便利，居家生活成本会较高。二、海甸岛中远期规划前景　海口市2005年总体规划和海甸岛控制性详细规划中明确提出，将海甸岛打造成为“大中国右岸”高尚住宅区，配套市政包括新建环岛路等2条路，改造人民桥、和平桥和新建海新大桥，以及建设白沙门公园和旧城区改造等系统工

4、程。 随着海口美丽沙以18亿元的高价拍出，新埠岛规划崭新出炉，作为海口城中的第一大岛海甸岛25将迎来二度开发建设热潮。　　修建环岛路：海甸岛环岛路全长约13公里。规划范围含海岸线或江岸线至建筑控制线的陆域用地，北邻海域也纳入设计范围。景观设计旨在为市民和游客创建一个充满活力集旅游、观光、休闲等功能的公共空间和绿色生态长廊，创造更吸引人的滨海城市风貌和一流的休闲场所。环岛路是一条以步行、游览、观光、休闲为主的生活型城市道路。道路宽40米，道路两旁是园林景观，做到“车在林中走，人在林中穿”。环岛路将于今年年底正式开工。　　扩建甸

5、昆路：甸昆路连接世纪大桥北端至和平大道北端。作为海甸岛与世纪大桥唯一直通的主要道路，甸昆路承担的不仅是一条道路应有的功能，更多的代表了海甸岛的整体形象。由于美丽沙的开发，甸昆路的顺利贯通也被着重提上了日程。　　人民桥、和平桥两座主桥梁改造：人民桥是海甸岛人民大道连接主城区的一座桥梁，承担了海甸岛与主城区之间的大量交通。该桥建于1969年，至今进行了两次加固维修，经专家鉴定，该桥属于危桥。因此，人民桥的建设需在海口总体规划和控制性详细规划的基础上重新修建，使之与“海口外滩”环境景观相协调。　　和平桥是连接海甸岛和海口市主城区的

6、重要桥梁，承担了大量的南北向交通任务。和平桥目前主要存在路面破损，已怃法满足交通要求。此次扩建改造，除了维修路面外，还将改建大桥南端的匝道，使长堤路与和平路相交处的交通组织更为合理，对桥梁进行美化亮化。　　新建大桥：新建的海新大桥位于海甸五路东端燕泰大酒店北侧跨横沟河至新埠岛，是外环线主干道的重要桥梁。桥型为拱承斜拉桥，全长499米，宽36米。设计标准为城市主干道，行车速度60公里/小时，最高水位时通航净高8米。海新大桥向东可以连接海甸岛，向西可以连接新埠岛，是连接海口两座重要岛屿的主要桥梁。　　修建白沙门公园：海南旅游配套

7、品种十分稀缺，休闲娱乐存在较大市场空缺。由于公园面积较大，绿色园林和蓝色海洋以及南渡江入海口均极具特点，而目标客户消费心理和需求各不相同，为提高旅游产品的市场针对性，增强对于游客的吸引力，海口拟从文化教育、观光体验和游乐休闲三个角度进行内容设计。　　旧城区搬迁：海甸溪北岸概念性规划范围东起海甸溪与横河沟分叉处，西至海口海关码头，包括海甸一路与海甸二路之间的老城区。海甸溪北岸改造涉及居民７０１６户２８０００人，改造拆迁面积达６０万平方米，预计需６－８年实施完成。本工程于２００５年１２月前配合政府征地、拆迁工作。２００６年１月起

8、开始分期实施安置补偿及拆迁工作。　　水系改造25：鸭尾溪位于海甸岛四东路至横沟河，是横沟河的支流。由于常年以来一直疏于管理，已经被严重污染，如不及时治理，将成为又一条“龙昆沟”。虽然此前经过若干次治理，但是始终未见明显成效。本次改造中将以不缩小河道断面和抬高河底高程的前提下，对溪中污物进行