海口海甸岛海泉湾营销定位报告46p

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1、田德·海泉湾营销策划报告第一部分海口房地产市场综述一、海口房地产市场现状及发展趋势伴随海南楼市整体稳步发展，近两年海口房地产市场投资逐年提高，商品房价格处于上升通道。在08年全国楼市普遍陷入低迷的情况下，海口住宅市场却逆势上涨，全年海口市商品住宅投资额达到52亿元，同比增长30.7%；住宅成交价格同比提升32.3%。步入2009年后，上半年海口商品房成交均价呈曲线上扬趋势，一季度海口房价达4581元/平方米，创出历史新高，同时成交量亦恢复到2008年市场最火爆时的水平；进入5、6月份，受全国房市整体回暖的影响，加上宏观经济基本面好转，宽信贷和低利率的政策刺激

2、，部分改善型购房和投资性购房进入市场，使海口楼市持续火热。根据最新统计数据显示，2009年以来海口开盘项目的整体均价已超5000元/平方米，环比2008年4000元/平方米的价格上涨了1000元，涨幅达25.0%。海口商品住宅销售数据成交量（m2）变化幅度成交均价（元/m2）变化幅度岛外购买比例2006年141.6万增长11％2786上升8％55.41％2007年172.9万增长22％3526上升20％54.69％2008年205万增长19％4126上升28％72.47％2009年上半年100万4702上升11％68％1、海口房地产市场特性二元结构市场：46

3、值得注意的是，海口房价呈二元结构的趋势日益明显，即近海与市区的房价差距逐渐拉大，购买人群、小区档次与入住率也有着明细的差异。市区价格走势平稳，涨幅较小；临海楼盘价格上涨较快，这反映出天然海岸度假资源的稀缺价值所在。地段近海市区整体档次高低价位公寓均价6000－8000；别墅均价12000－20000公寓均价5000目标客户岛外客户常住人口为主，兼有少部分岛外客户入住率冬季30％以上，夏季很低日常保持60％以上代表项目万科·浪琴湾、鲁能·海蓝椰风、长信·海岸水城、紫园、荣域耀江花园、名门广场、绿色家园、绿谷康都、禧福新城、都市森林与三亚不同，海口作为省会城市，

4、本地购买比例达到30－45％，由此形成二元结构的房地产市场，即岛内客户市场与岛外客户市场并存，且差别非常明显：拥有海岸资源的板块90％以上的外地购买比例，规划档次高，价格水平在7000－15000；非海岸资源的板块本地购买比例较大，规划档次低，价格水平4000－5000。海口商品住宅销售数据岛外购买比例2007年55.41％2008年54.69％2009年72.47％销售季节性：海口房地产销售有着很强的季节性需求，一般传统旺季在12月－5月间，销售淡季在6月－11月间。根据海口2008-09年6月份房产数据统计，08年1-5月的全市成交量稳定，自6月起到11

5、月连续数月呈量价齐跌之势，全市成交量直到12月份才止跌回升。09年受经济回暖因素影响，海口楼市开始持续的“价量齐升”，现时整体市场被普遍看好。全市成交均价09年6月份首次突破5000，达到5038元/平，同比增长17％；成交量同比增长15％。进岛客户市场：46根据海口房管局资料统计，2009年1-10月，岛外购买商品住房117.98万平方米，占商品住房销售总面积的66.35%；岛内购买商品住房59.85万平方米，占33.65%。这些数据充分反映出海口楼市缺乏本地刚性需求，岛外购买所占比例有逐年增加的趋势。与三亚不同，海口作为省会城市，本地购买比例达到30－4

6、5％，由此形成二元结构的房地产市场，即岛内客户市场与岛外客户市场并存，且差别非常明显：拥有海岸资源的板块90％以上的外地购买比例，规划档次高，价格水平在7000－20000；非海岸资源的板块本地购买比例较大，规划档次低，价格水平4000－5000。2、海口整体市场主流户型分析海口住宅去化主力总价区间在30－80万，现时全市均价在4500－5000的水平，按此推断，海口现时主流户型面积段集中在60—160平米。同时，根据走访多处楼盘发现，海口主流公寓户型普遍较小，热卖户型主要集中在两房90平米左右。2007年2008年2009年2009年1-4月总价区间销售面

7、积所占比例（%）销售面积所占比例（%）销售面积所占比例（%）销售面积所占比例（%）30以下75.2358.72%81.6841.14%37.4721.98%9.0417.80%30-5035.7827.93%72.1836.35%62.936.90%18.1835.79%50-808.836.89%25.8813.03%38.6722.68%14.0527.66%80-1204.33.36%8.964.51%16.949.94%3.887.64%120-2002.551.99%5.322.68%8.695.10%2.995.89%200-3000.660.5

8、2%2.831.43%2.681.57%1.482.