远洋地产宁波慈城新区项目市场研究报告

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1、宁波慈城新区项目市场研究报告宁波慈城新区项目市场研究报告投资开发部2010年04月189宁波慈城新区项目市场研究报告目录1.项目概况41.1项目区位41.2规划条件52.外部环境分析62.1城市概况62.2经济发展122.3与可比城市2009年部分经济指标对比163.宁波市房地产市场分析概述173.1房地产投资173.2商品房施工/新开工量173.3销售面积/销售额183.4人均居住水平193.5价格194.宁波土地市场分析204.1整体土地市场204.2区域土地市场234.3热点成交土地排行245.区域板块分析275.1分

2、布275.2城市核心区版块分析276.市区①商品房住宅市场分析556.12009年市区商品住宅供应情况556.22009年市区商品住宅需求情况566.32009年价格情况576.4产品情况586.5客群情况597.酒店市场分析61189宁波慈城新区项目市场研究报告7.1供应情况617.2.发展状况648.商业市场分析698.1供应分析698.2需求分析698.3价格情况708.4区域市场分析718.5产品分析728.6价格状况748.7业态状况748.8重点案例介绍——江北万达广场759.项目投资建议及风险提示789.1投资

3、建议789.2住宅地块定位建议789.3商业地块定位分析及建议809.4开发策略869.5风险提示87189宁波慈城新区项目市场研究报告1.项目概况1.1项目区位地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区。慈城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城镇南部约1公里，距离宁波市区中心约15公里。图：项目地块区位示意图洪塘镇中心湖万科项目项目位置慈城古镇慈城中学城投项目城投项目宗地四至范围：地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北面；北至规划横三路；南至横六路（已建成通车）；东至官山河现状；西至规划路（目前正铺修）。18

4、9宁波慈城新区项目市场研究报告图：项目用地示意图洪塘镇中心湖万科项目项目位置慈城古镇慈城中学城投项目1.2规划条件地块编号1-101-111-121-131-141-151-16地块面积（亩）36.9054.6042.1586.8560.4593.7572.5容积率1.31.31.81.21.31.31.8建筑限高（米）18183018181830用地性质R2R2C2R2R2R2C2备注：图中表示“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。189宁波慈城新区项目市场研究报告2

5、.外部环境分析2.1城市概况2.1.1城市区位宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，具有制定地方性法规权利的市，全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一，是浙江省对外开放的门户城市。宁波位于浙江东部，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北部与舟山群岛隔海相望。地块位置杭州跨海大桥图：宁波市城市区位绍兴2.1.2发展历史宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以后为楚国辖地，秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章3县，属会稽郡。两汉、三国至魏晋南北朝时期，区域范围基本未变；至唐朝，设州

6、制，先后治于三江口(现宁波老城区)、小溪(今鄞州区鄞江镇)、再迁至三江口；唐长庆元年(821年)，建子城，为后来历代宁波城的发展奠定了基础。宋元明清时期，历经多次更变，最终定称“宁波”。1949年5月宁波解放，建置宁波市。随着北仑深水港的开发建设，宁波逐渐由河口城市发展为189宁波慈城新区项目市场研究报告海港城市，并形成三江、镇海、北仑三片滨海临江发展的空间格局。1986年宁波列为全国历史文化名城，1987年国务院批准成为计划单列市。近现代宁波因港兴市，工商业发展较早，民间产业经济极其活跃。是全国著名的民营生产加工、电子信息

7、、汽车产业、出口贸易、金融服务等二三产业发达的核心城市之一，在浙江乃至全国，经济地位举足轻重。2.1.3城市规划、定位、目标根据国务院批复的《宁波市城市总体规划(2006年—2020年)》方案。图：宁波市城市总体规划图（2006-2020）城市定位：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。城市主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。城市规模：189宁波

8、慈城新区项目市场研究报告到2020年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。2.1.4城市发展布局根据国务院批复的