慈城新区湖西地块分析报告

《慈城新区湖西地块分析报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9慈城新区湖西地块概述n地块位置及周边现状地块位于慈城新区中心湖西南角，中横河以东,由Ⅱ-A、Ⅱ-B两区块、八个小地块组成,政府意向整体出让，但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积322100㎡，地块综合容积率1.13-1.18，限高12-33米不等。n地块主要经济技术指标编号土地位置土地面积(m2)用途容积率建筑密度出让年限（年）Ⅱ-A中心湖西南，中恒河以东147400居住用地≤1.18≤30%70年Ⅱ-B174700居住用地≤1.13≤30%70年n其它主要规划要求：Ø建筑限高：每个地块都有

2、各自限高要求，限高高度在12-33M不等；Ø配套要求：净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄所、邮电所、9班幼儿园、社区服务中心及卫生站；Ø套型配比：比照相关规定执行。总体意见：地块位于慈城新区，面积较大、项目操作上具有一定的规模性，今后这样大规模的纯住宅用地将很少推出，而目前地块周边基础建设、配套设施相对落后、当地购买力不强，必须开发高端产品来吸引城区、周边郊县的客群。从经济测算来看，若楼面地价高于250万元/亩以上，则项目利润率将小于11%，可操作性将相应减少。详细的地块概况及市场分析附后。16慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9慈城新区湖西

3、地块分析报告一、地块概况二、地块SWOT分析三、慈城简介四、竞争个案分析五、土地市场分析六、产品定位与价格预测七、经济测算16慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9一、地块概况n地块位置及周边现状地块位于慈城新区中心湖西南角，中横河以东,由Ⅱ-A、Ⅱ-B两区块、八个小地块组成,政府意向整体出让，但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积322100㎡，土地内有少数几间民房,基本为净地。地块西面为私营工业城,工厂企业数量较多,存在一定污染。地块东北面中心湖处于建设中，规划面积420亩,为地块最大的亮点。地块北面为建成且今年9月即将招生的

4、慈城中学。由于慈城新区目前基本均未开发，地块周边道路仍未贯通，区域内配套短期内仍将依靠老城区，周边土地后续推量也将较大。地块综合容积率1.13-1.18，限高12-33米不等，适建低密度别墅产品（沿中心湖）及小高层。n地块主要经济技术指标编号土地位置土地面积(m2)用途容积率建筑密度出让年限（年）Ⅱ-A中心湖西南，中恒河以东147400居住用地≤1.18≤30%70年Ⅱ-B174700居住用地≤1.13≤30%70年n其它主要规划要求：Ø建筑限高：每个地块都有各自限高要求，限高高度在12-33M不等；Ø配套要求：净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄

5、所、邮电所、9班幼儿园、社区服务中心及卫生站；Ø套型配比：比照相关规定执行。16慈城新区湖西地块分析报告2009-7-916慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9慈城新区湖西地块16慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9二、地块SWOT分析n项目开发优势Ø地块本身较方正，且面积较大，便于地块的规划开发与建设。Ø地块东北面为新区在建的大型人工中心湖，景观环境得天独厚，给打造水景社区创造了条件。Ø地块综合容积率较低，可以打造高端产品，利于项目高端形象的确立。n项目开发劣势Ø地块距离市区约18.5公里，市区对该区域辐射度不高。Ø地块周边目前基本无生活配套

6、设施，基本完善仍待较长时日。Ø地块西面为私营工业城，存在一定噪音及环境污染；n项目开发机会Ø杭州湾跨海大桥等项目的建成，将进一步奠定项目所在区域的城市门户地位，带来发展机遇。Ø目前地块所在区域楼盘供应量较少，市场机会点较好。Ø随着道路、轻轨、万达广场（宝庆寺地块）的不断落实，慈城板块将会逐渐融入中心城区，区域接受度将会提高。n项目开发威胁Ø目前整个区域尚在规划中，落实的进度还是未知数。Ø目前城市重点发展方向在东面，项目所在区域的接受度和认同感不高。Ø慈城区域内人口少，支撑力不足，吸引外来客群也缺乏足够的亮点。16慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9

7、三、慈城简介行政区划：慈城镇地处浙江东部沿海宁绍平原，位于宁波市江北区西北部，东与镇海区相连，西与余姚市接壤，北与慈溪市相临，南隔余姚江与鄞州区相望。镇域面积102.57平方公里，下辖41个行政村，5个社区，人口6万，是宁波市15个中心城镇之一。　　历史文化：慈城是我国江南地区保存最完整的古县城之一。这个有1200多年历史的地方文化底蕴深厚，历代人才辈出，自唐至清出过5名状元、519名进士，近现代又涌现周信芳、秦润卿、应昌期、谈家祯、冯骥才等大批名人名家。在古城2.16平方公里的区域内，除33处重点文保单位外，还汇集着大量古民居。旅游资源：慈城借助江南

8、第一古城的定位，冯(俞)宅、酒税务、符卿第、彩绘台门、宝善堂等明清古建筑、孔庙、县衙、校士馆等