mba案例分析——以万科为例

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1、五、案例分析——以万科为例（一）万科基本情况介绍万科股份有限公司（以下简称万科）成立于1984年5月，1988年介入房地产领域，是目前中国房地产行业的领先企业。万科的企业宗旨是：建筑无限生活。万科企业的规模性、盈利性、成长性、和稳健性都高于同行业的企业。自万科公司成立以来，经过多年的努力与发展，不仅仅是在房地产行业中，在社会评价上，获得了一系列的相关荣誉与称号，1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2，836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地

2、域房地产业务，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。经过11年的发展，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市，已经成为目前中国最大的专业住宅开发企业，主要产品为商品住宅。迄今为止，万科共为九万多中国家庭提供了住宅。经过努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：公司致力于不断提升产品品质，“万科”已成为行业第一个全国驰名商标。万科1991年成为第二个在深圳证券交易所上市的公司，2006年末总市值达到了672.3亿元，在深交所上市公司中排名第一位。上市17年来，万科

3、主营业务收入复合增长率达到了28.3%，净利润复合增长率也高达34.1%，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。2012年9月，《财富》（中文版）颁布的“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科名列第18位，在“房地产开发”行业排行榜中，万科名列第1位。在2012年，万科集团总裁郁亮当选中央电视台CCTV“2012中国经济年度人物”。经过几十年稳定的发展，万科在规模经营能力方面已经上了一个台阶。数量相当的忠诚客户，是万科经营住宅业十几年来积累的最宝贵的财富之一。尽管中国的住宅产业化还处在起步阶

4、段，但是万科已经基本实现了设计的标准化，成为行业的领头羊。尽管中国房地产直接融资的大门还在开启的前夜，但是万科在资本市场的信用，不管是在业内还是在跨行业对比中都是屈指可数的，为以后的融资奠定了坚实的基础。（二）采用EVA评估法评估万科公司价值的理由在前几章己经对各种评估方法的优缺点和适用范围做了详细的分析并且结合房地产上市公司的价值评估特点和在一定的评估目的下得出了EVA是最适合我国房地产上市公司价值评估的方法，但是具体到一个案例万科，其又有独有的特点。由于万科是一个成熟的上市公司并且市值在房地产

5、行业多年排名第一，根据以上特点，我们可以得出对万科进行价值评估其评估目的更多的是会关注股权投资，兼并收购、为公司价值管理提供咨询服务的角度。这也是该行业中其他成熟上市公司经常要发生的活动。因此本节从以上三个评估目的入手结合万科的特点来分析EVA为什么适合评估万科公司价值：①“万科”已经成为行业第一个全国驰名商标，无形资产的价值巨大，这就导致了万科公司的价值不能用资产基础法来评估。因为该方法是把公司的各单项资产简单的相加最后得出公司的价值，这种评估思路无法反映万科的整体价值更加不能体现其无形价值在万

6、科公司内在价值中的重要程度。因此评估万科公司价值不能用资产基础法。②房地产公司价值评估的最大特点就是其地域性和特殊性，每个地方的房地产上市公司因为其经营理念、产品的区域化程度、公司组织架构等都有所不同。并且由于房地产产品的独特性决定了房地产公司的特殊性，再加上我国并非完全自由化的市场经济，导致了我国房地产市场也并非是一个完全竞争的市场。因此从该市场上获取同类型的公司的价值比率指标来对万科的公司价值进行评估是困难和不准确的，对于万科这个行业第一的巨无霸公司更加不可能找到同类型的公司来评估其价值。因此

7、市场法不适合评估万科的公司价值。③收益法中的现金流量折现模型（包括股权自由现金流和公司自由现金流评估法）依赖的是每年的现金流来评估公司的价值，但是每年的现金流受净投资影响非常大，该点在前面章节有过论述。对于万科这个企业，由于其是标杆企业，规模庞大，每年投资数额巨大，同时为了保持其固有的领导地位，着眼于长远发展，万科势必会在产品研发和创新上投入巨大，而加大投资会减少当年的现金流量，这样的话就会导致严重低估公司的内在价值。同时由于对于万科这种公司来说股权投资的评估目的非常重要，而现金流流量折现没有考虑

8、到股东的利益和价值增值，因此是不符合这一评估目的的。所以该方法不适合评估万科的公司价值。④EVA因为其独有的特点与房地产上市公司特点非常吻合，既没有市场法和资产基础法评估万科的束缚；同时由于EVA计算过程是不考虑投资的现金流量的所以不会受到当年投资造成自由现金流量下降的影响，从而可以真正有效的考核万科公司的经营业绩和内在价值。结合前几章各种评估方法在我国房地产上市公司适用性研究以及本节对具体案例万科公司的分析可知选用EVA在万科公司价值评估中应用是合适的。（三）EVA模型评估万科企