瓯北罗马商城定位方案

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1、永嘉瓯北·罗马商城【定位方案】编辑单位：温州联商房产营销机构编辑时间：2010年07月15日为项目打造最适合和最具发展前景的商业业态，积极创建:顾客、经营者、业主和投资方四赢的局面，通过专业规范的经营，专业细致的服务、沟通、指导，产生永续商业经营之价值源泉。打造瓯北最具专业性和特色性、效益性的商业地产操作标杆一、项目概况篇目錄1、项目简介二、市场调查篇1、永嘉宏观市场分析一、项目概况篇1）、区位市场概况2）、瓯北镇宏观经济概况3）、宏观经济小结2、瓯北镇商业概况1）、商业街道调查（详见附件一）2）、主力商家调查（详见附件二）3）、瓯北商业业态分析（见附件三）4）、

2、瓯北镇商业小结二、市场调查篇三、项目定位分析1、项目定位三、项目定位篇1）、项目案名定位2）、项目业态规划定位2、项目业态定位分析1）、定位业态项目内部因素矩阵式分析2）、项目业态经营战略定位分析3）、定位业态“SWOT”分析和“综合交叉分析”四、项目实施篇四、实施篇1、商场调整1）、动线规划2）、工程建议2、招商策划推广1）、招商推广诉求点2）、媒体推进计划3）、媒体宣传费用预算3、招商实施1）、招商流程2）、招商政策3）、目标招商品项及招商区域4）、租金收益预测5）、招商开业工程进度时间节点计划6）后续管理一、市场调查篇本篇主要是在前篇对于项目充分了解的基础上

3、，通过对于商业经营的宏观和微观市场的调查分析，从商业街道、主力店进行梳理分析，为下一步的项目定位论据积极准备。1、永嘉宏观市场分析1）、区位市场概况u地理位置瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游北岸楠溪江与瓯江交汇处，与温州市区隔江相望。紧临温州机场和温州万吨级码头，桥梁、道路等交通建设。先后建成东瓯大桥、楠溪江五桥，缩短了与温州的时空距离。建成瓯北客货运中心与瓯北码头，环城有高速公路、在建设中的铁路，104国道直通瓯北，城区开通了公交班车，50、51、70路公交车直达温州，这将给瓯北经济奠定了坚实的基础。u行政区划瓯北镇面积136.3平方公里，人口25万

4、，户籍人口12万，流动人口13万。辖73个行政村，8个居委会。2011实现指标总值（元）增长率GDP值（一、二、三生产总值比重3.5：62.1：34.4）201亿13.1％社会固定资产投资总额60.2亿14.6%居民人均年可支配收入2.21万9.5%农村居民人均纯收入868814%社会消费品零售总额70.8亿14.9%2008年城镇居民恩格尔系数33%2）、瓯北镇宏观经济概况（1）永嘉县2008年经济运行指标（2）瓯北镇城市发展改革开放后，瓯北生机勃发，贸、工、农全面发展，形成了阀门、泵类、服装、皮鞋、五金五大支柱产业，获得了“中国泵阀之乡”、“中国乌牛早茶之乡”

5、等称号，被誉为“温州浦东”瓯北的经济总量不断攀升，根据瓯北目前商业发展及城市规划来看，瓯北镇的商业将专业化、规模化、特色化发展。3）、宏观经济小结（1）瓯北经济发达，跃居温州30个经济强镇的前6位、浙江省百强乡镇前30位，并被评为市级卫生镇、文明示范镇和省级教育强镇。（2）民营经济发达，以鞋服、阀门、五金产业为主，居民收入和GDP均位于温州地区前列。（3）城市居民人均可支配收入2.21万元，同比增长9.5%，农村居民人均纯收入8688元，增幅14%，消费需求稳中趋旺（4）2010年城镇居民恩格尔系数33%，低于全国平均水平，表明城镇居民消费结构趋于合理，也表明城镇

6、居民的消费结构已从以食品消费为主逐渐转变到休闲、娱乐、教育、旅游等方面。2、瓯北镇商业概况瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游北岸楠溪江与瓯江交汇处，交通便利，高速及在建中的铁路现已建成的东瓯大桥、楠溪江大桥、码头及直通温州市区的公交班车，给瓯北的经济发展带来了更多的商机。从目前瓯北镇商业布局及业态配比来看，商业布局分散、规模小乱，业态分布不均衡，缺少购物中心、专业市场、百货商场等类似的商业模式来迎合新一轮的商业发展。1）、核心商业街道调查（详见附件一）2）、主力商家调查（详见附件二）3）、瓯北商业业态分析（详见附件三）4）、瓯北镇商业小结：（1）商业零售

7、总额潜力巨大，但相比较而言，投资性支出较高，而生活性支出还有待挖掘。（2）消费场所过于单一且及不够集中。（3）消费方式还较为落后，都市性和时尚以及精神性消费目前还处于开发提升阶段。（4）消费外流情况严重，尤其在中高档和大件商品以及大量支出方面，去温州市区较多。（5）因外来人口以及本地消费的保守，大众化和低档化消费目前还有非常大的生存空间。（6）商贸业消费目前处于大众化和同质化阶段，特色性、丰富化、品牌化、主流化以及目标客群细分化消费还有进一步发展的空间和时机。三、项目定位及论证分析本篇主要通过对市场宏观分析，从商圈的街道和主力店的目前运行情况调查，结合消费特征等因

8、素以及外区