市场比较法及其应用

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1、市场比较法及其应用第五章主要内容市场比价法的基本原理1市场比较法的适用条件2市场比较法的操作步骤3市场比较法应用举例2市场比较法及其应用市场比较法的基本原理1一.市场比较法的概念市场比较法，是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，依据这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正面得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种估价方法。市场比较法时房地产估价中最重要、最常用也是最成熟的一种方法。市场比较法及其应用市场比较法的基本原理1二.市场比较法的理论依据作为一个经济主体，不论是公司还是个人，其在市场上的行为都是追求利润或是效用最大化。因此在选购商品

2、时，都会选择效用大而价格低的商品。任何具有合理需求的买者都不会接受高于市场正常价格的价格；反之，任何具有正常动机的卖者也不会接受低于市场正常价格的价格。这样，类似房产之间的价格就会互相牵动，彼此接近，这就是房产交易中的替代原理。市场比较法及其应用市场比较法的适用条件21）市场比较法要求市场上有足够的交易实例2）市场比较法适用的对象是自身具有交易性的房地产，如商场写字楼、别墅、公寓等。3）在采用其他方法进行估价时，估价人也往往用市场比较法的数据作为参考4）在房地产尚不发达或交易规模很小的地区，这种估价方法难以应用总之，市场比较法要求在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，存在着较多的与待估房地

3、产相类似的房地产实例。市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤3运用市场比较法对某宗房地产进行估价时，操作步骤是：1）广泛搜集交易实例的资料；2）从中选取几个符合一定要求的交易实例作为估价的参照物，简称比较实例3）将比较实例的成交价格调整为具有比较基础的价格4）修正交易情况；5）修正交易日期6）修正区域因素；7）修正个别因素8）综合修正结果；市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤31）广泛搜集交易实例的资料；搜集交易实例的途径：☆查阅政府有关部门的房地产交易等资料；☆查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告☆参加各种房产交易展示会、洽谈会，了解房地产价格行情，收集各方信息，索取各家资料。☆向房

4、地产交易当事人、四邻、经纪人等了解有关房地产交易的情况☆与房地产出售者取得真实的房地产价格资料☆同业人员互相提供信息和资料、互联网搜寻市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤31）广泛搜集交易实例的资料；搜集交易实例的内容：☆成交价格；☆成交日期；☆付款方式；☆交易实例在交易时的状态，坐落位置、用途等☆交易双方及交易目的建议先将需要搜集的内容按房地产类型制成表格，既方便填入，又避免遗漏。市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤32）选取比较实例：比较实例应符合下列要求☆与待估房地产的用途或性质相同或大致相同；☆与待估房地产的建筑结构相同；☆与待估房地产处于同一地区或同一市场供求范围内的类似地区；

5、☆比较实例的规模应与估价对象的规模相当；☆比较实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤32）选取比较实例：比较实例应符合下列要求☆比较实例的交易类型应与估价目的吻合☆交易日期与待估房地产的估价时点应接近；☆应尽可能选取正常交易或可修正为正常交易的实例；市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤33）建立价格比较基础所谓具有比较基础，是指单价的含义统一，面积的单位和内容统一，货币的单位统一等。☆统一付款方式☆统一单价☆统一币种和货币单位☆统一面积内涵☆统一面积单位市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤34）修正交易情况受个别特殊情况影响，房地产交易价格可能高于

6、或低于正常价格，这种价格不能直接作为估价时的比较的依据，应予以修正。修正比率的计算公式为：正常交易情况（100）实例交易情况（100±）当交易价低于正常交易价时，上式中的分母小于100；反之，则大于100。修正比率＝市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤35）修正交易日期交易日期修正是将比较实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格。修正交易日期的方法从理论上说应采用地价指数或房地产价格指数，计算公式为：修正到估价时点的比较实例价格＝比较实例成交价格×估价时点的房地产价格指数交易日期的房地产价格指数市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤35）修正交易日期例题：某比较实例交易日期为2000

7、年5月，成交价为700万元，现估价时点为2001年12月，该地区物价平均涨幅为1.8％。对其进行修正：修正如下：100+1.8×19100700×＝939.4（万）市场比较法及其应用市场比较法的操作步骤36）修正区域因素和个别因素进行区域因素修正，是为了将比较实例相对于待估房地产在外部环境方面的差异所产生的交易价格差别尽可能排除。进行个别因素修正，就是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估房地产个体状况下的