洛阳国宝别墅策划提案

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1、洛阳国宝别墅策划提案第一章我们必须要统一的思路第一部分:凯瑞必需思考的三个命题命题一:洛阳能否承载约800亩的超级别墅大盘?近几年,龙门见证了三件事:申遗成功、国宝回归、凯瑞签约,这是我们的骄傲,也是洛阳城的骄傲。但是,在欢歌笑语之后,掩卷而思,我们确有喜忧参半:喜是洛阳赢了,凯瑞赢了;忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘?如果本项目定位是一个普通混合项目,可以!如果定位是一个常规的高档项目,也可以!但是这是一个非常规的超级项目。3.5亿真金白银不能不让我们如履薄冰,喜悦之后不能不冷静下来。对比资料一:郑州市场从2001年出

2、现真正的别墅,到现在,纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主,九郡弘76套,东方今典250余套,思念一期纯别墅73套,这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况;如果加上连排、叠加等townhouse产品,则还有鹿港小镇200亩(部分townhouse),水映唐庄100亩,家和万世250亩,鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分,另外还有部分低端别墅,如迎宾花园等。对比资料二:郑州市GDP在2003年首次超千亿,达到1102亿元,进入全国千亿俱乐部,郑州在进入千亿俱乐部后,市区人口总量在250万左右的时候,面向全省

3、,纯别墅也仅仅用5年的时间消化不到四五百套。洛阳,2004年GDP904.6亿元(政府工作报告),市区人口尚且140万人。洛阳市政府预测今年突破1000亿,但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算,如果沿循常规推广手法进行操作,800亩的超级别墅项目,对于洛阳显然有些吃力。怎么办?我们如何破题?-52-破题思路:我们既看到市场的空白和市场的机会,但我们也要看到项目的压力,所以我们必须跳出洛阳做项目,把项目放在一个更高的平台上,这个平台现在有没有?没有!怎么办?我们必须亲自打造!命题二:本项目别墅价格能否让洛阳接受?按照

4、洛阳房地产统计资料分析,我们可以看到以下情况:  商品房均价1866元,多层均价1399元,高层均价2073元,办公2303元,商铺4963元附录(洛阳房地产2005年上半年统计)  套数面积(万M2)金额(亿元)单价商品房本期10250103.8319.381866上期706671.0513.291875去年同期672364.5612.561946比去年同期52%61%54%-4%多层本期619471.079.941399上期412045.176.091348去年同期322734.434.371269比去年同期92%106%

5、127%10%高层本期139317.113.552073上期89212.592.31826去年同期88912.642.361864比去年同期57%35%50%11%办公本期5164.961.142303上期4304.10.922243去年同期5734.140.972331比去年同期-10%20%18%-1%商用本期15249.144.544963上期12828.433.984721去年同期167612.34.73825-52-比去年同期-9%-26%-3%30%凯瑞别墅项目地价3.5亿元,土地约780亩,每亩土地约44.9万元

6、,每平方米约为673元。在全国来讲,这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目,上海佘山别墅,1.3亿元中国楼王,其土地价格也不过是20多万元,九郡弘别墅土地价格在20万元左右,东方今典土地属于政府置换土地,价格较低;思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。如果按照国内成本计算方法,土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用,别墅成本价格每平方米约在2500-3000元,按照25%的销售利润率,价铬应该在每平方米3000元以上。这样一个价格,对我们来说应该是一个挑战。怎么办

7、?我们如何破题?以佘山为例,从三个层面上进行别墅破题。城市——土地——标杆。房地产项目价格要高,第一城市总体价值高,第一步是让城市增值,佘山第一步是在上海国家领导人峰会之后,借势整体上海在国际上的地位,进行城市增值操作,吸引全球职业人群;第二步,土地增值,炒作国家级风景名胜区,进行区域土地增值;第三步,1.3亿元叫卖中国楼王,制造价格标杆。三板斧之后,中国别墅龙头地位终于确立,之后则顺坡下驴,一鼓作气,赢来全面飘红。九郡弘别墅,第一步是借势郑州中原崛起大的城市战略,吸引全省各地高端置业人群;第二步炒作3所,制造中央第一别墅区概

8、念,进行区域土地增值作业,第三步通过国际5S标准,制定自己的游戏规则,同时通过奢华会所标杆,拔高全面价格水平。思念果岭山水,同样第一步打造中国中部最高档高尔夫球场,通过长江以北最好的高尔夫球场做中部城市城市概念,第二步进行国际雅派富人区进行整体自我系统的增值,第三步制造标杆,

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