莲花镇别墅提案

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1、房地产项目全案策划初步提案房地产项目全案策划初步提案前言现在中国房地产产业已逐步从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：第一阶段、项目投资策划营销；第二阶段、项目规划设计策划营销；第三阶段、项目形象策划营销；第四阶段、项目营销推广策划；第五阶段、项目顾问、销售、代理的策划营销；　市场分析了解需求满足需求项目定位客户　房地产策划思路图（我们的最终目标：寻找客户，销售产品）-25-房地

2、产项目全案策划初步提案第一阶段:项目投资决策建议一、地块品质分析1、地块概述1.1地块位置本地块位于华士镇，地块为规则的长方形，总用地面积为60多亩。整个地块地势较平坦，仍有农作物耕种，项目北边有本开发公司已建住宅群（物业以别墅为主，少量多层住宅），地块西侧边界有条水渠，水源水质较好。1.2周边景观本案东边是住宅生活小区，不远处设有私立学校，西边是水渠及耕地，南靠公路，北邻已建造住宅小区，远一点即为群山。项目东侧有部分生活小区及生活配套设施，附近设立有私立学校，生活氛围、商业氛围都初具成型。1.3交通状况地

3、块紧邻镇公路，交通便利，项目位置距离华士镇中心约8分钟车程。2、地块所在区域城市与人口发展特征4、地块优劣势分析4.1、strength(优势)1）规模优势，项目本身占地60多亩，前期项目规模很大，且属同一家开发公司所营建，可以形成比较完善的配套，容易构成品牌经营的思路，居住氛围的可信度很高；2）本地块朝向较好，坐北朝南；3）项目西侧的水渠将来在景观上有大的改善，水景可直接引入项目，利用人们亲水的特性，增加吸引力；4）居住气氛浓厚，地处镇区中心附近，人口活跃性因已成型的小区建设，人气很足；5）项目交通便利；

4、6）开发商是当地最有影响力实力最强的公司，具有品牌上的竞争力；-25-房地产项目全案策划初步提案4.2、weakness（劣势）1）地势平坦，对于别墅开发难以形成灵动的山水景观。2）项目近临公路，车流量较大，有一定的噪音污染，且带来很多灰尘，影响了居民生活，对于别墅区的品牌建立形成一定的障碍；3）生活配套相对不是十分完善，原有居住区配套需要升级，别墅配套建设升级只能依靠自身的营建；4）商业气氛需要自身去营造，使得本项目获得一个比较大的利润源，需要采取附加值的手段；4.3、opportunity（机会）1）项

5、目具有先发优势，整体地块的大居住环境，就当地市场来说，类似竞争几乎没有；2）对于开发商来讲，已具有一定的实力和知名度，本项目若能操作上采取气势品牌营销策略，易于树立本土品牌，为后续开发奠定不可动摇的基础；3）根据初调了解，项目所在地，房产消化力较强，本项目如果定位准确，完全可以吸引附近镇市的目标客户；4）国家已经取消批准别墅用地的出让，使的一部分有购买别墅意向的客户，以及原本没有购买意向而受政策影响，转向购买别墅物业类型的潜在客户群，比较容易变为本项目的锁定客户；5）充分引进“公馆”的生活理念，为项目奠定一

6、个营销文化基础；4.4、threats（威胁）1）受宏观政策影响，目前市场处于观望时期，市场交易不活跃；2）金融政策以及国家对房地产业相关政策的不确定性，对整个房地产市场都能很大的影响；3）目前市场竞争环境日益剧烈，对市场定位（客户定位与产品定位）的要求比较高，这个对本项目也将是一个比较大的威胁；二、市场环境分析1、区域房地产市场现状-25-房地产项目全案策划初步提案整体上看，项目所在区域住房消费尚已起动，当地具有一定的消费力量，但是目前华士镇开发量也相对扩大，但是整个镇区没有大规模、高档次的“居住小区”的

7、概念。2、市场供应总体特征与竞争关系分析目前周边与本项目有一定的竞争和参考关系的主要是，目前开发的一起少量多层、沿街商铺、别墅中套户型基本销售完毕，别墅价格在3380元/平米左右，该项目后期的开发对本项目将会在客源上有一定的争夺。三、影响产品定位的关键因素分析1、当地经济水平与消费水平本项目的定位与开发策略应充分考虑到当地的经济水平与消费能力，避免以照搬以外地的水平来想象当地的消费能力，把握适度超前的原则，避免过高的标准进行定位与建设。从中长期看，本地经济好转，收入提高，但考虑到长期开发的财务成本巨大，须兼

8、顾消费增长速度与财务成本增长之间的关系，所以根据当地经济水平与消费水平定位是我们需把握的第一个原则。2、从地块方面影响定位的因素根据本地块的品质分析，集合地块周边市场环境考虑以下几点：2.1、地块位于镇区中心，周边集聚政府部门与镇区主要大型企业，镇区中心街道会形成比较热闹的区中心，对本项目具有一定的良性影响。2.2、本地块是当地最大规模的居住用地，周边目前没有类似产品竞争，本项目品牌及规模优势明显；2.3、地块周