《物业管理条例》与纠纷处理

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1、物业管理条例及案例分析内容提要法的基本常识《条例》法理依据《条例》法律关系主体与客体《条例》基本制度《条例》禁止行为《条例》重大突破《条例》相关配套法规《条例》相关问题一、法的基本常识法的定义法的效力范围法的分类法的定义法是由国家强制力保证实施的社会行为规范.国家强制力体现在:军队、警察、法庭、监狱等。法的效力通常指法的约束力和强制力。以我国为例:国家法律法规：全国人大、人大常委会制定的的法律和决议；国务院制定的行政法规和决议、命令。地方性法规；自治区条例；特别行政区法规条例。国务院各部委和地方人大同级政府制定的规章。法的

2、分类大陆法系、英美法系成文法和不成文法二、《条例》的法理依据人权——业主的投票权、参与权、监督权等。物权——建筑物区分所有权。三、《条例》法律关系主体业主业主大会、业主委员会非业主使用人开发建设单位物业管理企业政府行政主管部门供电供水等相关单位七个责任主体的权利义务1、业主---房屋的所有权人《条例》第6、7条规定了业主的权利与义务。第五章“物业的使用与维护”明确其权利与义务。2、业主大会、业主委员会---物业管理人业主大会法律地位---全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会法律地位---是业主大会

3、的执行机构3、非业主使用人---业主身份的确认依据房产证和婚姻法。使用人违约、业主负连带责任。4、开发商---以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任；依法承担物业的质量保修责任；依法提供物业管理用房；依法兑现售房承诺；依法承担前期物业管理工作。5、物业管理公司---管理服务人。《条例》第四章“物业管理服务”体现出物管企业的权利义务。具体条款应在《物业服务合同》中确定。6、政府主管部门---立法、执法、指导、监督；行政复议、行政诉讼、国家赔偿权利；行政许可法、行政收费的权利。7、供电、供水等市政企业---《条例》第45条

4、规定了供电、供水等市政企业的权利义务，向最终用户收费；停电、停水的侵权责任；供电、供水可以是书面合同也可以是事实合同。四、《条例》法律关系客体物行为智力成果五、《条例》基本制度一、业主大会制度(8-14条)二、业主公约制度（22-26条）三、物业管理招投标制度（24条）四、物业承接验收制度（28、29条）五、物业管理企业资质管理制度（32条）六、物业管理专业人员职业资格制度（33条）七、住房专项维修资金制度（54条）六、《条例》禁止行为一、业主大会、业主委员会的禁止行为（19条）二、业主监时公约的侵权行为。（22条）三、建

5、设单位擅自处分的行为。（27条）四、改变物业管理用房用途的行为。（38条）五、转让整体物业管理服务的行为。（40条）六、物业管理企业收取额外费用的行为。（45条）七、保安所禁止的侵权行为。（47条）八、改变公共建筑、设施用途的行为。（50条）九、业主与物业使用人协议的违约、违法行为（48条）十、擅自占用、挖掘道路、场地的行为（51条）七、《条例》重大突破一、澄清了物业管理的定义（2条）二、尊重了业主的财产权（6条）三、强调了公约的作用（17条）四、明确了物业管理公司的工作性质（32、36条）五、明确了业主大会成立的方法（1

6、0条）六、业主大会有了可操作性（12条）七、引入了民事赔偿机制（58、60、61、62条）八、为业主减轻了负担。（54条）八、相关配套法规建设部相关配套规章、规范性文件：《前期物业管理招标管理暂行办法》《前期物业服务合同》（范本）《业主临时公约》（范本）《业主大会规程》《物业管理收费管理办法》《物业管理企业资质管理办法》《住房专项维修资金管理办法》（未出台）《前期物业管理招标管理暂行办法》前期物业管理招标方式投标文件评标委员会订立书面合同《前期物业服务合同》（范本）物业基本情况服务内容与质量服务费用物业的经营与管理物业的承

7、接验收物业的使用与维护专项维修资金违约责任其他《业主大会规程》一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会的执行机构----业主委员会成立日期筹备工作组业主大会职责会议方式决策方式工作经费《物业管理收费管理办法》包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用主要用于以下开支：（

8、1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众