物业管理纠纷处理依据

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1、物业管理纠纷处理依据、方式和注意事项一、物业管理纠纷处理依据及业主公约物业管理纠纷的处理依据，也就是处理纠纷时应当适用的有关法律规范、政策规范和自治规范。自治规范包括合同式意思自治规范和业主团体自治规范。业主团体自治规范又分业主公约和其他白治规约（包括业主委员会制定的本委员会议事规则、工作纪律、职业道徳、违反业主公约纠纷调处规则等规约）。口治规范属于合同或协议当事人、业主团体为口己制定的自律性特别法，其所约定的合同、协议公约、规约中的条款，只要不与冇关的强行法相冲突，就可以作为调查处理纠纷的有法效的依据。

2、业主公约，是指由行政划定或认可的特定地域范围内全体业主合法举行业主会议，以卩面形式制定或修改补充的，经超过50%以上业主签字盖章承诺即告成立并合法生效的，対本业主团体自治管理辖区内全体业主及-其物业的受让人、使用人、管理人具有自治组织纪律约束力的，有关共川共管（即复有的）物业使川、维护、管理公共事务和具他团体自治事务方而权利义务、违纪责任的行为守则。业主公约，是业主团体的最高自治规范，相当于本业主团体的“宪法”，在整个业主团体自治制度中占冇特别重要的地位，是业主团体及其委员会正常合法运作的依据和保证。业主

3、公约的约定这个特征与合同相同，因而具有合同性。但业主公约又不同于《合同法》屮所规范的合同，它是以团体民主方式约定的业主自我约束规则，具有民主性和自律性，这不同于一般合同只是以自己为一方，他人为另一方的合意约定。业主公约的合同性、民主性和口律性，反映了业主们表意行为、民主行为和组织行为的内容，体现了业主集体的共同意志和共同利益要求，也使得对违反业主公约行为人的处理，除能依法追究其违约责任外，还可以通过民主决议方式同意执行组织纪律，对其作出纪律处分即违约行为招致的不利性报应。中国现行物业管理法规对业主公约的重

4、要性认识不够，对业主公约的内容及条款尚未理清。例如，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对业主公约只字未捉：《上海市居住物业管理条例》笫15条、《重庆市物业管理办法》笫22条都只是一笔带过；《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》虽将业主公约专列一章（第四章），并在第35条规定了业主公约应当包括十个方面内容，但仍显空洞抽象，冇些可作为业主公约具体内容的条款却规定在第五章“住宅区的使用及维护叫」的第38条和第44条。当然，既然是业主公约，对其包含的内容,法规不宜作十分貝体的规定，即使是行政主管部门统一制订的示范文

5、本，业主会议也有权根据本团体白治管理辖区的实际情况进行修改补充。遗憾的是，行政主管部门制订的业主公约示范文木屮和各业主团体已制定的业主公约屮，不仅内容欠详细周全，而且都缺少业主团体作为一个法人组织应当明确的组织纪律便措施即纪律性的报应规范，这使得业主公约的约束力和强制力基础流于虚无。为摆疋业主公约的法律地位，使业主公约真疋发挥业主团体口治的“宪法”功能，促进业主们尊重和维护自治权，更好地依法行使民主自治权利，明确赋予业主团体组织纪律规定具有法律效力，更有效地保护业主们的公共利益，震慑违背业主公约的行为人，

6、体现小国特色,在完善有关立法吋至少应在法规中明确三项不应缺少的条款：（1）合法牛效的业主公约是业主团休自治管理的基本规章，具有法律承认的约束力，制订其他自治规约的内容不得与英相抵触。(2)业主公约规定的违约纪律制裁措施，可以包括：山业主委员会决定给予口头训诫、警告、公告批评，处2()元以上20()元以下罚款；必耍时业主委员会可以召开口治教育会或自治听证会，对拒不到会接受教冇或不岀席听证会者的违约行为人，业主委员会可以屮请当地派出所协助，由民警依法强制其到会；对于违约情节和后果特别严重，引起业主集体强烈公愤

7、的，经业主会议讨论决定，可以新停该违约人的成员权行使资格，也可以勒令该违约人在合理期限内搬迁离开本业主团体自治管理辖区范围，吊销其在本业主团体内的成员权资格。对无正当理由拒不搬迁离开者，业主委员会可以申请人民法院依法审理判决确认业主会议作出的勒令决议合法有效，并在判决生效后依法执行强制搬迁。(3)业主公约应当在中明本公约的性质、根本任务和订立参少者的前提下，具体载明下列内容：%1业主个体自治权利(即基于物业单元独有权所享有的权利义务)。例如，业主对其名下物业单元独自厚冇占冇、使用、收益、经管、处分权利；业

8、主冇权将其名下所拥冇的业权份数连同上述权利及连带利益白由依法出代:、转让、出租或准许他人使用，其他业主或业主委员会不得干涉。%1业主个体对共用部分的使用权利。%1业主个体对共有共管(即复有)物业的权利行使应承受的限制或应负的禁为义务。%1业主个体对共有共管物业应负的作为义务。%1业主个体亨有的业主团体白治管理成员权。%1业主个体应承担的组织义务。%1业主团体的组织体系。%1业主会议与业主委员会、业主小组权利义务相互关系制度。%