中原：深圳振业星海名城期策划代理应标报告

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1、中原：深圳振业星海名城6期策划代理应标报告星海名城6期策划代理应标报告星海攻略星海名城水光滟潋晴方好、山色空蒙雨亦奇……80万㎡如诗美景，流淌着21>.4万居民的悠闲生活第一部分背景分析1.1.项目初探2.2.市场研究3.3.项目分析——星北环大道海中山公园南头中学名星南深南大道海城山北大附中名沃尔玛荔前城大香南星海名城位海公道于新园路天鸿成繁港路前海花园华熟湾人人乐生桃源路活大片圈人人乐绿海名都家乐福道区阳光棕榈园：滨海大道鼎太风华振业星海名城六期概况分析——经济指标分析项目数据占地面积33789.2㎡住宅建筑面积139

2、489.9㎡六商业建筑面积2400.9㎡期总栋数6栋总户数1114户（估）容积率4.5南北向的长方形地块，在前五期的围合中车位663个六期是于星海名城住宅部分的收山之作，更是星海名城中最有优势的地块振业星海名城六期概况分析——景观分析③可游历中①可欣赏山公园美丽前海②可享受①③各期园林②振业星海名城六期概况分析——户型结构分析特色户型户型比例（中原根据图纸自行估算，仅供参考）户型套数面积区间所占户数比一房14446㎡-59㎡12.9％三房61296㎡-156㎡55％四房104142㎡-150㎡9.3％五房254155㎡-1

3、65㎡22.8％??中大户型为主，户均面积约125㎡??有特色的3+1、内庭院、半屋等建筑概念??相对于大户型，容积率较高、车位不足??可赠送错层露台面积——同期产品中“绝版”项目属性??2007年??深圳南山前海??成熟片区??中大户型1.1.项目初探2.2.市场研究3.3.项目分析深圳市场度季1年60025002400230022002价格回顾2002-2005年深圳市商品住宅成交价格图85008126800075002005年的增长率6942700059806500远高于前几年568060005539%5500612

4、006年有持续上涨的趋势2002-2005年深圳市商品房价格增长率的变化17%16%5.4%注：2006年1季度上涨2.5%幅度相对于：2005年全年→17％20022003200420052006年2005年同期→26％一季度02-0502-05为什么房价飞涨？深圳楼市供求分析900年961.42供700806.5应12.5%716.9预计870面7062002-2005年供应量：积500逐渐减少30010020022003200420052006全年900预计年1000895.23700820.13销806.56724

5、.41售2002-2005年销售量：连9.2%面500年增加，并有继续增加积的趋势300100以上数据源于房地产信息网20022003200420052006全年为什么房价飞涨？900深圳楼市供求分析700500300由2002年-2005年深圳楼10020062002200320042005市供需现象分析可知：预测供〉求供不应求日益严重供＜求2006为什么房价飞涨？深圳楼市供求分析价格pS1D2005供需失衡是根本点S0E12004p12003E0p0供需平衡点2004200320020Q1Q0住宅供应量Q供给变动影响曲

6、线房价飞涨是目前深圳楼市最突出的现象——供需失衡是价格飞涨的根源房价供求调控投资旧改商业豪宅二手土地供应后市分析深圳市国土资源局和房产管理局在文件中提到：??深圳市每年新增住宅需求约900万平方米（总套数约10万套）??按照平均容积率3计算，每年供应商品房住宅用地约3平方公里分析：??土地开发需要1-2年的周期，因而分析05、06年的土地供应情况可推论出06、07甚至08年商品住宅的大致供应情况；??03、04的住宅面积供应不足已经导致了需求的堆积2005年商品住宅实际供应用地图示（万㎡）土地供应后市分析1009080存量

7、70入市??2005年：604950新批计划80万平方米供应40新批8030实际新批用地44万平方米供应204410存量入市49万平方米0预计实际由2005年实际供应量分析可知：??2005年新批的土地供应仅44万平方米各类土地存量入市49万平方米，两者合计93万平方公里??全部的新增土地供应远低于需求的3平方公里，因而2005年的土地供应表现为严重不足2005、2006年商品住宅计划批地比较图示（万㎡）土地供应后市分析120100龙岗8045.3龙岗6035??2005年：40宝安宝安58.8计划80万平方米204502

8、005年2006年??2006年：由2005、2006年土地计划供应量比较分析可知：计划104.1万平方米，较??土地供应集中在关外，特区内无新增土地供应2005年计划增加24.1万平??06年计划供应量较05年增长24.1万平方米方米??按照05年的实际供应情况推断，06年的计划土地供应量为104.1