深圳星海名城房地产案例分析.ppt

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2、片区，南山区前海路与港湾大道之间，东北与南头中学相对，北至纬六路，南至梅园路。其北面是前海公园，南山花卉世界，南山汽车总站，东北为中山公园，视野开阔，紧邻深南大道，用地西面为前海湾海景，宝安中心区，用地东南可远眺南山区城市景观，近看星海名城28米宽大绿轴，东面是一甲广场一期用地。2021/10/6周边楼盘（1）前海是大盘集中地，大盘密度之高早深圳位居前列，星海名城，前海花园，椰风海岸，阳光棕榈园，鼎太风华由北至南一字排开，前海与后海形成南头半岛两翼齐飞的态势。2021/10/6周边楼盘（2）2021/10/6周边交通周边道路网密集，可快速到达星海名城。南山，福田，

3、罗湖，香港可通过深南大道，滨海大道直达；南山区委，深圳大学通过桃园路；科技园通过学府路直达；北环大道，月亮湾大道可迅速到达深圳西站及物流园区。星海名城的交通十分便利。2021/10/6周边快速交通系统2021/10/6周边综合商业体现状宝安天虹，南山天虹，海岸城，蛇口沃尔玛，花园城，海上世界3000米辐射半径未能覆盖星海名城全址。2021/10/6周边地区教育设施现状分布周边南山半岛片区教育设施星海名城的教育资源丰富，南山区北大附中，南头中学辐射半径覆盖此地。幼儿园及小学的辐射半径覆盖此地。2021/10/6周边地区医疗设施现状分布南山半岛医疗设施服务半径分析深圳

4、五洲中西医结合医院南山郑文友中医肿瘤医院南山区妇幼保健院南山区人民医院南油医院健桥康复医院南山区慢性病防治站蛇口联合医院蛇口人民医院资源分布不均，以3000m为辐射半径，未能覆盖到星海名城。2021/10/6周边噪音分析载重汽车、喧嚣马路90-100很吵大声说话、较吵的附近70-80较吵一般说话60-70普通房间50-60较静静夜30-40轻声耳语20-30安静消声(室内10-20极静2021/10/6星海名城景观绿化带2021/10/6周边地区污染源分布图蛇口地区沿铁路线分布有南山污水处理厂，南山热电厂，月亮湾电厂，西部电厂，妈湾电厂以及前海湾的前海电厂。均处于

5、基地西南方位，对基地有影响，但不是处于深圳全年最大风向的上风向，印象有限。2021/10/6周边配套公交：201(单向)（南头检查站-布吉联检站）、M370（原305）（宝安强荣东-笋岗百安居）、B813（原217）（南头检查站-深圳湾口岸）、223（南头总站-宁水花园）、B623（南头检查站-深圳西站）、B702（新城联检站-东角头总站）、B699（新城联检站-南山中心区总站）、B688（新城联检站-深圳湾口岸）、42（世界之窗地铁接驳站-月亮湾填海区）、M375（原396）（宝安客运中心-月亮湾公交综合车场）、324（南头检查站-龙华石凹水库）、M364（月亮

6、湾公交综合车场-莲塘梧桐苑总站）临近交通枢纽：深圳西站，南山汽车站，深圳地铁学校：前海小学、大新小学、南头中学、深大附中、前海二小、北大附中、新安学院幼儿园：北大幼儿园、机关幼儿园、中佳幼儿园、世纪星幼儿园。商场：沃尔玛、人人乐、家乐福、天虹商场、万花筒概念购物街、欢乐颂（华润万家）。医院：南山妇幼保健院、南山区人民医院、星海社康中心银行：中国银行、工商银行、招商银行、建设银行、平安银行。邮局：南山邮政储蓄所、阳光棕榈园邮政储蓄所餐饮：各色餐厅临近商业中心：前海月亮湾物流园2021/10/6星海名城区位示意图2021/10/6星海名城朝向分析日照时间坐北朝南景观2

7、021/10/6星海名城历程分析2021/10/6城中央星海名城各期一览2021/10/6五期、六期的户型分析五期(2004)主要以小户型为主由四栋32层塔楼半围合构成主要由三房二厅二卫为主（101㎡-112㎡）二房二厅一卫（75㎡-75㎡）六期(2007)中大户型为主，户均面积约125平方米由3栋双连塔式住宅和3栋独立住宅相对于大户型，容积率较高，车位不足2021/10/6六期目标住户南山区典型项目高端成交客户综合特点年龄层在35-45岁之间：以自住为目的的项目成交客户年龄越高二次或者多次置业客户在客户群体中所比例较大本科以上学历，整体文化素质高职业以高级公务员

8、，企业中高