房地产评估方法1课件

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1、第四章房地产的评估方法第一节房地产评估的收益法第二节房地产评估市场法第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的剩余法第五节房地产评估的路线价法第六节　高层建筑地价分摊第一节房地产评估的收益法一、收益法的概念及其计算公式1、收益还原法：是一种运用适当还原利率，将未来的纯收益折算成现值的估价方法。货币时间价值的计算2、计算公式：A.纯收益按等差级数递减或递增情形（1）年期无限P=a/rb/r2P-表示房地产价格a-表示房地产的纯收益b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的情形；r-表示还原率（2）年期有限P

2、=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n-(b/r)*n/(1+r)n(递增公式)P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n+(b/r)*n/(1+r)n(递减公式)n-表示使用房地产的年期或者有收益的年限B.纯收益按照一定的比例（等比级数）递增或递减的情形；（1）年期无限P=a/(r-s)(递增公式)P=a/(r+s)(递减公式)S——表示纯收益逐年递增或递减的比率；（2）年期有限；P=a/(r-s)1-(1+s)n/(1+r)n(递增公式)P=a/(r+s)1-(1-s)n/(1

3、+r)n(递减公式)基本公式：P=ai/(1+r1)(1+r2)….(1+rn)也就是说每年的纯收益、还原率都发生变化。ai表示第i年的房地产的纯收益例题某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年纯收益为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%时，评估该宗土地1993的价值。解答按等差级数递增公式计算P98=a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元)该宗土地1993年１月１日价格为：P93=10(P/A,10

4、%,5)+110(P/F,10%,5)=10*3.7908+110*0.6209=106.21(万元)例题一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，110万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，利率为10%，评估房地产的价格。分析计算该房地产有持续收益，前5年收益变化，第6年开始收益固定，年期无限。P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%

5、)5=1529.39(万元)二、纯收益的计算纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。1、总收益分类客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。实际收益：现在状态下实际取得的收益。（不能用评估）有形收益：地租或者房地产租赁收入能够以金额表示。无形收益：难以金额表示，但对所有者提供特殊的权利。2、总费用构成（1）土地租赁有关费用：土地费、管理费、维护费。（2）与房地产租赁有关费用：折旧费、管理费、维修费、保险费、税金；（3）与企业经营有关的费用：原材料、运输费、一般管理费、职工工资、利息、税金

6、；3、纯收益的计算（1）单纯的土地租赁收益土地纯收益=租金-（管理费+维修费+税金）（2）房屋和土地共同租赁房地产纯收益=房屋纯收益+土地纯收益（3）房屋纯收益计算：房屋纯收益=房屋重置价*成新率*房屋还原率房屋纯收益=租金-（折旧费+管理费+维修费+保险费+税金+利息+空房费）三、还原率的确定资本化率（还原率）：是将不动产的纯收益与不动产的价格之比。1、还原率的种类（1）综合还原率r；（考虑了建筑物和土地收益状况）（2）建筑物还原率rB；（建筑物计提折旧时，折旧率需要考虑，此时还原率为rB+d,d为

7、折旧率）（3）土地还原率rL;2、三者之间关系：r=(rL*PL+rB*PB)/(PL+PB)=rL*L+rB*B3、确定还原率(折现率)的方法（1）算术平均数法（比较法）。（2）资本资产定价模型。是无风险利率加风险报酬率。四、计算实例（一）房地合一评房地产价格[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积

8、为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税