建德及千岛湖高端别墅市场调研报告131p

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1、建德及千岛湖高端房产市场调研报告建德宋都置业有限公司营销策划部目录第一部分建德房产市场概况第二部分千岛湖别墅市场概况第三部分高端房产市场客户分析第四部分个案分析第一部分建德房产市场概况整体市场环境研究公寓市场研究开发机会低密度市场研究竞争研究需求研究经济指标与房地产建德工业发达，GDP整体呈加速上升趋势，2008年GDP增速达17.8%，房地产市场高速发展，但受限于土地总量，2009年,2010年增速放缓GDP增速与房地产发展关系：宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展建德2001-2009年GDP增速建德2001

2、-2009年三产业比例2003-2009年建德市房地产总投资额（单位：亿元）经济指标与房地产建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段发展阶段启动阶段上升阶段快速发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000元以上需求特征生存需求生存、改善型需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型上升阶段以数量为主，数量与质量并重快速发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系（2009年建德人均GDP为32824元，美元约5410）供应情况及购买客群整体上供不

3、应求，本地人为购买主力，外来客群有增加趋势2003-2009年建德市商品房供需图全市年均供应34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商品房销售比例约为95%。城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅为7.7亿元。客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。2009年建德市商品房购买对象来源注：数据来源于建德市建设局

4、、建德市统计局（单位：万方）市场发展历程起步阶段初步发展快速发展自1999年实行土地招拍挂制度，起步较早，但早期房地产业规模小而散。99年房地产总投资金为0.87亿元。产品打造无特色，90年代初2000年2006年起步较早，目前进入快速发展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求；人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。2000年步入相对正规的发展轨道，代表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等，2003年，供应已达30万方，销售面积约12万方；2005年供应及销售大大增加，供应达50万方，销售超过40万方，市场活跃。2006年至今，随着城市的东扩发展和经济发展，

5、建德房地产市场迎来快速发展的阶段。市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃发展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表），至今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴萨名门受到市场青睐。外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2009年置业者中非本地居民占20%。但由于土地供应有限，整个市场呈现供不应求。目前人口总量为7.8万，增长率为0.96‰，远低于千分之五的平均水平。且外来人口较少。至今周边乡镇周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业发达，经济实力雄厚数据来源：建德统计年鉴2009名称合

6、计规模以上其他乾潭镇1035164871梅城镇999148851新安江街道50356447洋溪街道31844274寿昌镇50838470大洋镇49321472下涯镇33622314杨村桥镇39735362三都镇41134377大同镇55322531更楼街道25721236钦堂乡20834174李家镇31012298大慈岩镇19315178航头镇23422212莲花镇30123278合计70567116345乡镇工业生产单位（家）整体市场环境研究公寓市场研究开发机会低密度市场研究竞争研究需求研究竞争格局一江春水5000-8000元/㎡泽园（樟坞岗地块）8900-

7、11000元/㎡金色蓝庭（溪头W-9地块）9000-12000元/㎡拉里维娜公寓:8500-12000元/㎡排屋：25000元/㎡望江豪庭（九里坞地块）楼面价：3300元/㎡在售仅两个楼盘，且都为尾盘销售，后期潜在竞争重点为主城三块高价地在售项目潜在项目御景园公寓7800-12000元/㎡排屋：25000-30000元/㎡洋安新城地块目前在售名称总建筑面积（万方）物业类型销售情况主力户型潜在供应量（万方）拉里维娜10多层、高层、排屋09年开盘，目前高层9300,多层7000，排屋2500070㎡：7%100㎡（跃层）：26%130㎡：56%220㎡：9%另有1

8、2套跃层剩余117套，约1.65万㎡一