上海罗店_融创_美兰湖项目整体策略思路

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1、上海罗店_融创_美兰湖项目整体策略思路罗店“美兰湖”项目整体思路目录一、项目战略目标二、项目市场分析三、项目分析与定位四、投资收益分析五、阶段性工作进展六、下阶段工作重点一、项目战略目标z08年聚焦目标z项目整体目标2008年聚焦目标f上海地产集团与融创长期合作促进战略合作的良好开端f九月中旬销售实现2008年销售迅速回笼资金收入4亿，回款34>>.5亿保持高销售速度f每月150套左右实现目标均价f均价9500元/平米提升融创品牌和知名度f融创在上海的项目名片项目整体战略目标f月平均销售量保持在150套左实现快速现金流右，项目销售周期15个

2、月f销售总额17个亿，均价7500元/平米实现高投资收益f打造宝山罗店新镇标志性楼盘，以打造地标性产品高操作水平实现高价值价格比产品f实现上海市场长期、快速发展和成提升融创品牌和知名度为市场领导者的目标二、项目市场分析z上海市场分析z宝山市场分析z主要竞争市场分析z中低价房动态z罗店市场预判1、上海市场分析1>.1宏观政策回顾及影响土地政策：出让超过两年未动工的闲置土地无偿回收；加大中低价房土地供应等。金融政策：房贷利息小幅上调；投机/投资购房贷款门槛大幅提高，慎贷直至不贷等。财税政策：两年内再次转手交易房开征全额营业税；非普通住房交易征收

3、差额营业税、上调契税。市场政策：规范市场交易秩序，严厉打击违规开发企业与中介。1、上海市场分析1>.1宏观政策回顾及影响z市场热度降温、房地产投资持续高增长局面有望继续回落，市场发展速度将大幅趋缓；但在经济基本面向好以及城市化进程持续深入的情况下，行业严重衰退、房价大幅下跌等市场整体性下滑局面不会出现z行业整合力度加大，市场化程度提高，投资趋于理性，有效遏制市场风险；资源及市场集中度进一步提高，开发企业优胜劣汰加剧，面临新的战略调整1、上海市场分析1>.1宏观政策回顾及影响z投机性需求及非理性盲目需求回落明显，需求过快增长势头受到较大平抑，

4、但正常自住需求和长期投资需求仍将保持平稳状况；同时，市场供应有所增加，中低价房比例大幅增长，供需结构性矛盾有所缓解。市场总体呈供略大于求状况，价格涨幅将受到较大平抑，局部性、区域性的风险将有所加大，阶段性波动盘整不可避免z政策调控根本目的在于稳定市场价格，促进市场长期健康发展。在经过3－6个月的政策消化期后，上海房地产市场必将回暖，迈入正常发展渠道，对上海市场前景仍持乐观态度。1、上海市场分析1>.2市场运行特征杨浦浦东闵行0>.43%11>.16%南汇24>.26%6>.44%金山10>.57%宝山嘉定18>.06%11>.53%虹口奉贤

5、0>.63%16>.92%1、上海市场分析1>.2市场运行特征商品房市场：2003年－2007年价格增长迅速，2008年来价格涨幅趋缓自2005年以来，上海整体房价呈单边上扬趋势，年涨幅在25%左右。07年在新一轮宏观调控影响下，商品房成交量先扬后抑，均价有所小幅回调，市场处于观望盘整期。商品住宅供需及价格走势30010000900080007000200供应量60005000成交量40001003000成交均价200010000012345月月月月月供应量239>.162>.4198>.5259>.9147>.86成交量281135>.3

6、223>.6141>.771>.83成交均价91548257902983277476（万m2）（元/m2）1、上海市场分析1>.3未来市场热点z从07年至今土地市场来看，上海房地产经过几年的开发，市中心用地减少，开发重心逐步由中心城区转向城市远近郊。z宏观调控，预示未来土地市场新增紧缩。但07年出让土地至今基本未上市，加上民间大量协议土地的存在（基本在外环以外区域），未来市场仍然会有足够的供应量，而且集中在外环以外区域，竞争趋于激烈。时间出让土地（万m??）建筑面积（万m??）内环内03-07年81162内外环之间03－07年296446外

7、环以外03－07年13811692合计175717241、上海市场分析1>.3未来市场热点z土地市场真正紧缩的是外环以内区域，区域供不应求的局面外来将更加突出。土地的稀缺将带动市场价值的进一步提升。z长远角度，外环以内区域土地资源有限，持续发展空间不大；郊区发展将是一种必然，虽然目前受宏观调控影响，发展速度趋缓，但郊区（尤其是“三城九镇”区域，见下页表）未来市场看好。三城九镇规划及现状1、上海市场分析总结??预计2－3年，上海房地产市场在中国经济增长放缓的背景下，将经历一次周期性调整。房地产市场由高速发展阶段转为平稳增长阶段，市场风险降低，

8、08年的宏观调控为未来6－8年上海房地产持续稳定发展打好基础。??中国经济是一个不断向上的发展过程，房地产市场远未达到饱和阶段，并且上海作为中国经济金融中心，其房地产市场处于领先