上海森兰外高桥项目前期策划报告

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1、上海森兰外高桥项目前期策划报告上海森兰外高桥项目初步研判2009年7月**Page*上海浦东森兰.外高桥项目投资管理部&营销管理部上海鹏润地产公司二○○九年八月**Page*CONTENTS目录第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判目录目录**Page*第一部分第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分风险评判1.1项目来源1.2挂牌出让时间表1.3出让要求关键点项目背景项目背景**Pag

2、e*1.1项目来源本项目为上海市外高桥保税区开发股份有限公司的土地公开市场转让项目。1.2挂牌出让时间表1.3出让要求关键点项目背景项目背景底价12.19亿，保证金1.22亿接受竞买申请起始时间2009年8月14日截止时间保证金到帐截止时间2009年9月7日挂牌交易活动挂牌报价开始时间挂牌截止及现场竞价时间2009年9月28日**Page*第二部分第一部分项目概况第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分风险评判1.1项目地块规划条件及现状1.2项目位置1.3公共配套情况1.4区域发展规划项目背景项目背景

3、**Page*A6-1A7-1A9-1A2-1**Page*2.1项目地块规划条件及现状项目概况项目概况－－项目地块规划条件**Page*项目现状**Page***Page*绿化带（五洲大道）金地未未来高压走廊在规划的沿张扬路70米宽的绿化带中，外高桥公司于2010年初开始将高压线入地，2011年完工。**Page*2.2项目位置项目概况项目概况－－项目位置及现状外高桥区位图**Page*项目概况－－项目位置及现状外高桥新市镇位于外高桥功能区域98平方公里的中心区域，规划范围东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港，总占地面积约14.05平方公里，规划人口

4、15.9万人。是浦东新区率先启动建设的新市镇，预计到2010年初出形象，2020年基本建成。森兰外高桥国际社区**Page*规划人口15.9万人。**Page*项目概况－－项目位置及现状**Page*项目概况－－项目位置及现状外高桥新市镇紧邻外高桥保税区和金桥出口加工区，唯一一个位于外环线以内、属于中心城区的新市镇位于“三环枢纽带”，坐拥中环黄金点，隔黄浦江与五角场相望，位于沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽）隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是杨浦与外高桥保税区、港区功能集聚的核心地区浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心

5、地带；轨道交通六号线是连接市中心的“生命线”。**Page***Page***Page***Page*占地面积273万平方米，规划建筑面积52万平方米拥有74万平方米的绿化园林逾173万平方米的人工湖泊和体育公园一个汇集世界精粹高档商业商务区一个风情万种的娱乐休闲区。**Page*3.35平方公里的绿化体育公园，多种体育运动区交替布局国内最大的橄榄球俱乐部已落户，与板球、网球等项目组成森兰体育休闲中心**Page*占地面积256万平方米，规划建筑面积100万平方米拥有124万平方米的生态绿化，绿化率达到70%国际化的顶级生态居住区,是中环区域内绝无仅有的珍贵享受同时

6、还将引入国际学校和三级甲等医疗机构**Page*2.3公共配套情况项目概况项目概况－－公共配套情况交通状况：“三环枢纽带”毗邻轨交6号线、12号线（建设中）城市主干道:五洲大道、张扬北路、浦东北路五洲大道中环线郊环线外环线森兰6号线12号线**Page*『周边公共配套环境』项目概况项目概况－－公共配套情况区域公建配套均在规划和建设中**Page***Page*第三部分3.1上海房地产市场概述3.2区域（浦东）市场概述3.3项目片区及相关片区市场分析3.4未来客源与售价分析第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分成本估算与收益分析第五部分项目风险评判*

7、*Page*3.1上海房地产市场概述根据项目情况，下述重点研究商品住宅内容上海房地产市场概述（包含别墅）全市6月份表现数值环比变化同比变化当月度市场体现成交面积（万㎡）219+4.3%+114.7%成交持续增长供应面积（万㎡）127+6.7%-1.6%供应增幅缓慢，未有放大迹象成交均价（元/㎡）15200+10%-11%均价持续5个月走高供求比（1：需求值）1：1.72+25%+118%呈求大于供，但需求趋缓Chart166.66468.84621.03273430940.945353981855.657658.98121.05971511530.9057478