上海徐汇华泾项目前期策划报告.ppt

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1、永新房产徐汇华泾项目前期策划报告谨呈：上海永新房产徐汇华泾项目致胜产品策略需要解决的两个核心问题：问题一：未来本案目标客户范围扩大的机会点在哪里？问题二：在新的房地产政策下，本案产品定位的可能性有多少？2核心导读：步骤一：[土地市场属性解析]步骤二：[土地产品属性解析]步骤三：[土地建设产品选择]步骤四：[项目客户定位]步骤五：[项目产品策划]附录：项目策划过程资料3步骤一：[土地市场属性解析]4土地市场属性解析¶分析框架关键步骤：地块的区位特征地块的交通状况区域市场竞争现状未来商业配套未来产业规划未来板块竞争未来项目竞争成果：华泾具有客源导入

2、的基础未来华泾客源裂变，外部客源开始导入12现实性未来性5土地市场属性解析¶现实性地块区位特质北段杨浦：规划重点在于复兴岛的综合开发、上海水产城（渔人码头）和滨江工业博览带的建设上。，主体功能定位以休闲、旅游，同时结合居住为特征。这一特征决定该区域将很难形成以居住为导向的功能配套，以滨江为资源的居住区也将很难形成规模。中段虹口：该区域的开发重点在于北外滩地区，该地区以航运为特色，住宅集中在周家嘴路沿线，很难直接获取黄浦江的景观资源。黄浦：董家渡是以居住为主体功能的聚居区，可以看到小陆家嘴地区建筑群的景观优势和复兴路隧道的交通优势，成为滨江高档居住

3、区的新亮点。卢湾：位于卢湾区沿江且在卢浦大桥以南区域还有利用的空间，但范围小且已经零星的开发造成无统一规划影响档次。南段作为南段主要区域的徐汇区将是浦江沿岸地区唯一可以把居住概念置于首位进行大片区开发的，也是世博会址南扩的最大受益者，有理由相信未来几年这一地区将成为上海又一新兴高档居住区。东外滩休闲旅游区以复兴岛为核心的休闲旅游区世博会功能段都市旅游区以世博会、环球影城为标志的世界级都市旅游区两桥之间商业商务区中央商务区的延伸区域上海已进入浦江时代南浦江休闲居住区集大型高档住宅小区、旅游休闲为一体的黄金走廊6土地市场属性解析¶现实性地块区位特质龙

4、吴路东侧黄浦江沿江地区，从徐汇、卢湾两区交界的日晖港到徐浦大桥，将建设成集大型高档住宅小区、旅游休闲为一体的黄金走廊；龙吴路西侧，至老沪闵路、淀浦河、罗成路的范围，规划定位是普通住宅小区；徐浦大桥南面的华泾镇则按照园林城镇建设标准，建设生态环境优化的新型城镇。闵行紫竹科学园区，浦江森林半岛为黄浦江上游新景观国际生活社区。①高档公寓②普通住宅③园林城镇④浦江森林半岛7土地市场属性解析¶现实性地块区位特质23451徐汇中心板块：以徐家汇为中心，内环线以内区域；田林板块：内环线以南，漕溪路以西，虹梅路以东区域；龙华板块：内环线以南，漕溪路以东，石龙路以

5、北区域；长桥板块：石龙路以南，虹梅南路以东，淀浦河以北，黄浦江以西区域；华泾板块：淀浦河以南，老沪闵路以东，黄浦江以西区域。区域客为主，居住氛围浓厚、但是层次落差大别墅区域和动迁区域混合在一起，没有太大的阻隔，商业配套处于较低水平，区域客户为主，人群素质落差也较大；区域规划前景看好，土地供应量将迅速增加华泾未来的定位是高档次绿色园林式居住板块，而近几年华泾土地的供应量极少，因此可以预计随着土地供应量的增加，未来区域内的开发量将大大增加；房产市场供应量小，去化速度较快华泾板块的供应量一直很小，各类产品去化速度较快，一般小高层毛坯房成交均价在8000－

6、8300元/m2之间，联排别墅价格在13000－15000元/m2；漓江山水成为了华泾的一个典型，拉高了华泾的居住档次，引入了外部客源。漓江山水别墅得到市场认可，目前一、二期已全部去化完毕，此案较大程度拉高了华泾的居住档次，在人群类型的导入上也拔高了一个档次。8土地市场属性解析¶现实性地块区位特质区域位置：本地块位于徐汇区华泾板块中部区域，东向是沙家浜小区，南向是在建中的华泾绿苑，西临龙吴路，北侧是华欣家园；滨江景观：地块东部邻近黄浦江，区域内独一无二的江景优势；居住氛围：目前周边小区基本已经入住，生活氛围日益成熟；社区规模：地块规划占地13.5

7、2公顷，规划总建筑面积198150平方米，整体规模较大。结论点1：地块大区位优势具备客源导入条件。9土地市场属性解析¶现实性交通状况交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大；区域主干道龙吴路一方面将为区域导入来自市区尤其是徐汇中心区的客源，另一方面也为区域导入闵行吴泾的客源；中环线上中路和华济路的贯通将大大增强区域的通勤能力，将为区域带来更多的外部客源。结论点2：徐汇中心区域及闵行吴泾区域是客源导入的重点方向。预计将于2008年前贯通的市政重大工程———中环线南段（上中路）华泾板块辐射半径拓宽的龙吴路，为区域主干道正在建设的华济路将龙吴路与虹梅南路

8、连接，预计将在2008年建成10土地市场属性解析¶现实性市场竞争华泾区域整体市场供应和需求一直处于比较低的水平，每季度供