小产权房论文法律探索论文：小产权房的法律探索

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1、小产权房论文法律探索论文：小产权房的法律探索摘要：小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的增加，国家相关部门也在采取措施来对其加以处置。本文分析了我国小产权房的基本概念，以及其法律特征，对小产权房产生的原因进行了分析，并对其与我国当前法律制度的冲突进行了阐释。经过论证我国小产权房合法性的必要性，本文作者主张从完善我国农村土地集体所有制的价值内涵、健全小产权房管理的法律法规体系、开放我国农村集体土地使用权市场，推进商品房制度改革几个方面推进我国小产权房的合法化进程。关键词：小产权房；原因；弊端；对策；意义引言小产权房现象的出

2、现是在我国特有国有土地和集体土地政策的背景下以及土地使用权流转的不同规定等原因产生的。要了解我国的小产权房现象，首先要了解我国土地使用权的流转和房屋所有权的政策。改革开放以来，尤其是在我国住房体制改革的20世纪90年代以来，小产权房在我国一些经济发达地区开始出现，逐渐发展到全国众多地区已经大量涌现。一、我国小产权房重要特征（一）小产权房基本概念小产权房，是与大产权房相对应的一个概念，所谓的大产权房和小产权房一样，也并非法律上的规范概念，而只是民间约定俗成的一组概念。一般来讲，在我国经过商品房改革之后，房屋如果通过合法途径建设和买卖，那么会获得国

3、家承认的完全的产权。房屋的完全产权包括国有土地使用权和房屋所有权两种权能。所谓小产权房并不是一个法律概念，而是一种俗称。这种说法是相对于国家颁发的产权证而言，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”，并不构成真正法律意义上的产权。在我国，小产权房一般是由集体经济组织通过对原有宅基地进行重新规划，并在这部分土地上集中建设的住宅楼。没有经过合法的途径获得土地使用权进行建设，那么购房人即使通过合同买卖获得房屋的居住权，但是由于将无法获得国家的权利认可，即没有国家房屋管理部门颁发的合法产权证（俗称“大产权”），因而也就无法在市场交易中进行合法

4、而有效的流转，可以说小产权房是具有重要的权利瑕疵的。（二）小产权房存在的弊端1．未依法办理土地转用审批手续我国宪法规定了我国土地所有的两种形式：城市土地归国家所有和农村土地归集体所有。农村集体土地上的村民可以经依法审批获取宅基地修建房屋居住，保障其基本居住权利。我国《土地管理法》第43条第1款的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”同法第44条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”由于小产权房是在集体土地上进行房屋建设，因此按照现行法律规定，小产权房由于土地未缴纳实质上是

5、无产权房。2．因拆迁导致农民或因征收导致购房者的利益难以补偿《我国土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”建设小产权房可能需要对集体土地上的居民房屋进行拆迁，由于未按照合法的手续进行土地转用手续，因此对于农民来讲，足额获得补偿是没有明确的法律依据的。同时购房者购买小产权房，同样由于土地使用不合法而得到只是一个合同关系，并没有取得产权。3．房屋质量难以保证进行房地产开发和建设的企业需要符合一定的资质，并受到政府行政部门的严格监管。小产权房一般由土地所在的村集体开发，开发商不能保证获得合格的资质进行开发，因而导致房

6、屋质量难以保证。小产权房不具备商品房的法律性质，一旦遇到房屋质量问题，法院也不能以商品房买卖的法律规定及司法解释来处理小产权房纠纷。4．小产权房的配套设施不完善一方面小产权房一般位于城市郊区以及城市周边乡村地区；另一方面价格低廉使得房屋未能经过合理规划和建设，缺少暖气、天然气、完善的物业管理企业等现象严重。5．市场流转过程麻烦小产权房由于没有国家房屋管理部门颁发的合法产权证（俗称“大产权”），因而也就无法在市场交易中进行合法而有效的流转，可以说小产权房是具有重要的权利瑕疵的。购房者因没有获得国家土地管理部门颁发的合法的土地使用权证，其“房屋产权

7、证”不为国家承认，国家房管部门也不会为购房者办理房屋过户登记。二、小产权房产生的原因（一）日益高涨的房价由于土地资源的稀缺，国家严格控制农业用地的总量不得突破从而保证粮食的安全。随着中国改革开放进程的不断加快，中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是中国历史上最大的一次城市化转型。土地资源的紧张与日益增多的城市人口对于房屋的需求严重失调。而土地资源的紧张也必然能导致土地的市场价值上升，相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨，这也是近年来为什么会有如此多“地王”诞生的原因。房地产商支付的高额土地成本必然要通过增长

8、房价的方式来保全。相对与城市的大产权房，小产权房自然会受到开发商以及城市收入水平在中下等的居民的青睐，开发商不必缴纳土地出让金，成本降低，而且获得农村