产权法论文关于产权法的论文：小产权房的法律问题分析

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1、产权法论文关于产权法的论文：小产权房的法律问题分析摘要小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的增加，国家相关部门也在采取措施来对其加以处置。本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证，并提出相应的解决措施。关键词小产权房城乡二元土地制度征收所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严格意义上讲，小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实践中约定俗成的一种称谓。小产权房就是指在农村集体所有的土地上由村委会自己建造或同开发商共同建造用来出售给城市居民的房屋。这种房屋的权属证书只

2、由乡镇或村委会制作，由于未经国家的规划和审批手续，也没有向国家缴纳土地出让金及各种税费，因此不能获得国家房管部门颁发的房屋产权证（俗称大产权），购买者对房屋享有的所有权得不到国家的保障，但是虽然存在风险，依然有很多城市居民去购买，不得不引发我们的深层思考。根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。可见合法的进行房地产开发只能是在国有土地上进行。《土地管理法》规定集体土地的利用范围只能在乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公共事业建设中选择。

3、农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除法律外，国务院办公厅在2007年12月30日下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中强调农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。从现行的法律、法规来看，小产权房似乎得不到法律的认可与保护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下等收入水平居民的切身利益。一、小产权房产生的原因分析（一）日益高涨的房价由于土地资源的稀缺

4、，国家严格控制农业用地的总量不得突破从而保证粮食的安全。随着中国改革开放进程的不断加快，中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是中国历史上最大的一次城市化转型。土地资源的紧张与日益增多的城市人口对于房屋的需求严重失调。而土地资源的紧张也必然能导致土地的市场价值上升，相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨，这也是近年来为什么会有如此多“地王”诞生的原因。房地产商支付的高额土地成本必然要通过增长房价的方式来保全。相对与城市的大产权房，小产权房自然会受到开发商以及城市收入水平在中下

5、等的居民的青睐，开发商不必缴纳土地出让金，成本降低，而且获得农村集体土地相对于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于没有能力在城市购买高额的房屋，自然会将目光转向价格低廉的小产权房。（二）城乡二元结构的土地制度我国由于特殊的政治历史原因，将土地分为国有土地和集体所有土地。国家针对的是城市的土地，集体针对的是城市郊区和农村所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第63条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地是不能直接进行商品房的开发建设的

6、，只有通过国家相关部门的补偿征收后，使集体所有的土地转为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场。在征收集体所有的土地时，国家是按照土地的用途进行补偿的，农民获得的少量的征地补偿费与政府获得的天价土地出让金相比，显然农民处于极度弱势的地位。农民意识到将自己拥有所有权的土地进行出让或自行进行房地产开发，所获得的利益将会更多，所以在巨大的经济利益的驱动下，小产权房产生了。二、小产权房合法化问题探析关于小产权房

7、的法律属性究竟如何，其是否合法，能否购买和转让，是颇具争议的问题。笔者认为，不论是从宪法和物权法的基本精神，还是从社会平衡发展的角度，以至于从世界范围内关于土地制度的规定上来看，都能够为小产权房的合法合理的存在提供强有力的理论和实践支持。（一）从所有权权能角度看小产权房合法化的依据《民法通则》第71条规定财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条规定所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。可见所有权权能应当包括占有、使用、收益、处分四项

8、权利，缺失任何一项，所有权权能都将是不完整的。如前文所述国有土地和集体土地在所有权权能中的处分权是不对等的，国有土地享有充分完整的所有权，而集体所有的土地在处分权方面则受到限制。对于集体土地所有权的处分权的限制的法律条文主要体现在《土地管理法》和《城市房地产管理法》中，还有一部分是国务院的部委发布的条例及国务院办公厅发布的通知来对集体土地的处分权加以限制。《宪法》第10条规定：土地的使用权可以依照法