我国居民个人住房抵押贷款的发展研究

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1、我国居民个人住房抵押贷款的发展研究[摘要]个人住房问题，一直是困扰世界各国的一个严重问题。住房作为一个产业，既可以增加投资，又可以引导和培育新的消费热点。它对国民经济其他行业和部门有着高度的关联性，涉及约52个部门。九五期间我国确立了以住房建筑作为新经济增长点，带动经济的持续高速发展。如何使这一关系每一位居民切身利益，又作为经济发展龙头的产业，步入良性发展轨道呢？本文拟从住房金融的角度入手，探讨作为住房产业进一步发展的必备的金融服务----个人住房抵押贷款业务的发展。全文分四章进行论述，第一章分析发展

2、个人住房消费信贷的重要性。第二章分析我国个人住房抵押贷款的现状。第三章分制约我国住房金融发展的主要因素。最后分析和研究个人住房抵押贷款发展的对策。[关键词]住房抵押贷款发展的重要性现状制约因素发展对策一、个人住房抵押贷款的重要性20住房抵押贷款是房地产抵押贷款市场中针对个人购买住宅的一种房产抵押贷款，第二次世界大战后首先在美国发展起来的一种房产金融业务。指由房地产金融机构以住宅为抵押所发放的一种贷款，按期付息，住房产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期收息，而没有对房屋的使用管理权力，产权所有者到

3、期还清借款，同时收回房契，抵押即告终止。住房抵押贷款是以抵押合同为依据的一种对借贷双方都有利的抵押贷款形式。抵押合同具有法律的约束力，它明确规定了借贷条件以及借贷双方各自的利益、权利、责任和义务。在国际上，住宅抵押贷款是一种最普遍，最基本的住宅信贷形势，也是一种成熟的住宅信贷形式。美国新经济的连续强劲增长创造了经济学史上的奇迹，实际上它是一种双轮驱动的经济：一方面源于以网络经济为代表的知识经济的迅猛发展，另一方面，则源于以国内消费为主的产业，特别是房地产业的迅速稳定发展。据统计，1999年美国国内住宅

4、抵押贷款占银行信贷额的48%，人均住房消费占美国人可支配收入的70%左右，而加州的房地产在20多年中增长了38倍。值得一提的是，1990年代初美国的国际贸易收支为赤字，国际经济在很大程度上依赖国内消费，而政府采取彻底化的国内消费策略是美国1990年代经济走强的重要原因。20纵观市场经济发达国家的经验，住房金融在一国金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押贷款，其占商业银行贷款总额的比重一般在20%-30%之间。近年来，全球金融一体化和金融深化发展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押贷款这一金融工具的不断创新

5、，房地产业和住房消费通过抵押证券化和各种形式的抵押贷款，使大量资金涌向房地产业尤其是住宅建设，由此推进了房地产业的巨大发展关联。世界各国的政府和金融机构均给予居民以适当的住房贷款援助，并通过延长贷款偿还期和提高贷款比率等办法来提高居民的经济承受能力。例如，英国设立了建筑社团、住房金融公司、住房公司等金融机构，吸收以贷款为目的的住房储蓄为私人购房筹集资金；而日本则建立了住房金融公库，一方面向不动产商和其他组织提供低息贷款，以此来调节住房市场的价格，另一方面向买房者提供长期低息贷款，以鼓励私有住房的发展；

6、美国则是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住房市场，住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，完善和发达的住房抵押信贷系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。二战以后，正式由于住房金融机构为居民提供长期住房抵押贷款，使得西方各国住房自由率普遍得到提高，大部分国家达到了60%以上，少数国家超过了70%。从我国住房抵押贷款的实践中也可以看到，住房抵押贷款是金融机构各项贷款中违约风险最小、发展前景最为广阔的一个贷款品种，因此在整个房地产金融市场中具有举足轻重的地位。其重要性表现

7、为：1、为房地产的开发与经营提供资金的支持20由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。2、支持住房消费不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。以日本为例，在大阪、神户买一套70-80平

8、方米的住房，至少需要2000万日元。而在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险20房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓