泸州市住宅小区业主委员会发展现状-问题及其对策

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1、泸州市住宅小区业主委员会发展现状问题及其对策【摘要】本文在对泸州市住宅小区业主委员会发展现状进行调研的基础上，总结了当前泸州市住宅小区业主委员会建设中所存在的问题，并对这些问题进行深入剖析，找出了其原因并提出了相应的对策及建议。【关键词】业主委员会；现状；问题；对策业主委员会是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成，是代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的共同权益的居民自治组织。但由于各种原因，目前泸州市的业主委员会发展现状还不容乐观，分析这些问题及其产生的原因，并找出对策，对于泸州市业主委员会的建设与

2、发展以及促进社区自主治理工作等具有重要而现实的意义。1泸州市业主委员会的发展现状泸州市位于川滇黔渝四省市交界处，作为四川的二线城市，相对于经济社会发达地区，其业主委员会的建设和发展与深圳、北京等其他城市以及四川的省会城市成都相比都有一定的差距。1.1产生背景。从整体情况来看，泸州市业主委员会的产生背景与国内其他城市基本是一致的，只是起步较晚。1999年以来，随着泸州市城镇住房制度改革的不断深化，“业主委员会”这一代表和维护全体业主权利的新兴自治组织也应运而生。与此同时，物业管理在泸州也逐步兴起、发展，但由于物管企业

3、的服务质量良莠不齐，业主与开发商、物业管理公司之间因房屋质量、物业收费、物业服务等问题产生了不少纠纷。可以说，我市业主委员会的建立与发展，多源于业主入住后对原有物业的服务不甚满意，或与原有物业公司产生了矛盾。另一方面，随着泸州市民的法律意识、维权意识的不断增强，业主委员会这一自治性的业主权益维护组织在泸州逐渐发展起来了。特别是2005年以来，泸州市房地产市场的快速发展，泸州市业主委员会也如雨后春笋般步入了快速发展期。1.2整体状况1.2.1业主委员会的数量不断上升。据调查了解，泸州市业主委员会数量不断上升，呈现“全

4、面开花”的态势，目前泸州市较大的住宅小区如百竹园、南阳花园、灏景雅筑、长江花园、宝光花园以及天立花园、金诺御景山居、锦绣山水、蓝色空间、紫荆花园等小区均已成立了业主委员会，以南苑社区为例，南苑社区内共有小区29个，成立了业主委员会的就有17个。1.2.2业主委员会的运作日渐成熟。近年来，泸州市业主委员会的产生和运作模式逐渐得到完善，并日渐成熟。从产生方式上看，大部分小区的业主委员会基本都是按照泸州市以及建设部的有关规定，依法依规产生的。从制度建设上看，许多业主委员会都建立了相关的制度体系。同时，泸州市的业主委员会与

5、业主及街道、社区相关组织的关系，总体上朝着相互尊重、相互配合、相互制约的关系发展，泸州市业主委员会在协调小区公共事务、维护业主权益，处理业主、开发商、物业管理公司三者的关系、促进物业管理水平等方面发挥了较为积极的作用。1.2.3相关政策法规体系逐渐完善。2002年12月4日，泸州市人民政府以第29号令颁布了《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》，其中用专门的章节对业主、业主大会以及业主委员会的有关问题做了规范。2008年6月26日，泸州市人民政府再次以57号令颁布了新的《泸州市物业管理办法》，对成立业主大会和组建业主委

6、员会的原则、程序，业主大会的召开等问题都做了具体规定。这些文件构成了较为完善的业主委员会管理工作的政策法规，基本上使泸州市业主委员会的成立和运作能够有法可依、有章可循。2泸州市业主委员会运作中存在的问题及其原因从近年来泸州市业主委员会建设与发展的历程来看，业主委员会的发展和建设情况不容乐观。2.1组建数量少。虽然我市业主委员会的组建呈不断上升的势头，但与泸州市物业管理覆盖面的迅速扩展相比，仍显得缓慢和滞后。我市业主委员会的数量与住宅小区数量不相称，业主委员会分布情况也还很不平衡，如新城区明显多于老城区。2.2运转不

7、理想。从我市已组建业主委员会的小区中调查发现，能充分行使权力，充分代表小区业主的利益，获得小区业主广泛认可的业主委员会非常少见。不少小区业主委员会运作情况并不理想，业主委员会的作用发挥十分有限，呈现出“高开低走”的状态，很多成为了“有名无实”的空头机构，有的业委会运转基本处于停滞状态，可以说是“名存实亡”。2.3参与意识差。通过走访一些小区及其业主，我们发现绝大多数业主对业主大会、业主委员会的工作性质还缺乏深刻了解，认识不到业主委员会的重要性，参与意识不强，愿意牵头成立小区业主委员会或参与业主委员会具体工作的人员少

8、之又少。同时，我市大多数小区业委会的组成人员多为离退休老人，自身素质参差不齐，缺乏相应的专业知识，对业主委员会的正常运作带来较大的负面影响。2.4监管不到位。泸州市住宅小区众多，泸州市房管局、社区、街道等缺乏对业主委员会组建和运作管理提前介入的主动性，在一定程度上形成了政府相关部门以及街道、社区在业委会组建和运作管理中被架空的局面。有的小区筹备组成员缺乏与上