营改增房地产开发企业会计实操

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1、营改值房地产开发企业会计实操房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性.房地产行业是国民经济支柱产业，上下游产业非常多，是国家财政收入的主要来源。房地产开发行业是指在符合当地城建和规划部门对当地经济社会发展计划要求的前提下，根据市场的需求，按着使用性质，统一规划，统一征地，统一设计，

2、统一施工，统一配套，统一管理的原则，有计划，有步骤地进行开发建设。房地产开发企业的开发业务:房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产开发企业的开发业务大致有四方面:1、土地的开发和建设2、房屋的开发和经营3、城市基础设施和公共配套设施的开发建设4、代建工程的开发。房地产企业会计和工业会计有联系吗？可以说房地产企业是对土地这种原材料进行生产加工后将其变成产品的制造土地和房屋的工业企业。房地产企业会计与建筑业会计有又什么不同？房地产企业要是自己施工的话，那会计就是最复杂的了，但施工成本一般都是找建筑施工企业来做，相对来说施

3、工成本简单些。本门课程适合的学员？房地产开发以下几个阶段：项目决策阶段前期准备阶段工程建设阶段项目销售阶段项目交付阶段开发流程1、选址：市场条件判断、项目位置选择2、立项：确定开发方案、编制可行性研究报告3、取得土地：办理《建设用地规划许可证》领取《国有土地使用证》4、规划设计：领取《建设工程规划许可证》5、开工建设：招标寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设6、竣工验收：领取《商品房销售许可证》本门课程简介第一章房地产企业行业介绍与特点第二章房地产开发的流程第三章房地产企业设立阶段账务处理第四章拿地环节账务处理第五章开发环节的会

4、计核算第六章销售环节账务处理1、购房定金与预售房款的账务处理2、诚意金、认筹款的账务处理3、按揭保证金的账务处理4、销售过程中退换房及更名的处理5、售房过程中各种代收款项账务处理6、原址回迁及过渡方式的处理7、委托第三方代销8、约定面积与确权面积9、常见促销手段的纳税处理10、销售环节所涉及的税种第七章房地产企业营改增增值税的核算第八章土地增值税第九章自持物业环节账务处理第十章房地产企业要点补充及专业术语与实操演练第一章房地产开发企业基本常识一、房地产企业行业介绍(一)房地产行业的发展历程(二)房地产企业的基本业务介绍房地产行业通过市场机制从

5、事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自持等项目的产业。(三)房地产行业的特点1、房地产行业是一个资源整合型企业2、开发产品类型多，用途多样性3、开发流程长、资金密集4、房地产行业涉及行政主管部门多5、销售收入种类多，销售行为接受政府监管二、房地产企业一般经营模式开发与自持物业随着经营模式不断变化与创新，给我们财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。三、房地产开发企业的会计科目房地产开发企业设置五大类会计科目：资产、负债、所有者权益、成本、损益类1、资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括流动资产和各项长期资

6、产。其中资产类科目中开发产品、周转房等科目是房地产开发企业特别设置的会计科目。其他科目属于各类企业通用的会计科目。2、负债类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括各项流动负债和各项长期负债，负债类科目是各类企业通用的会计科目3、所有者权益类科目是用来核算所有者权益增减变化的科目，这类科目也是各类企业通用的科目4、成本类科目房地产开发企业涉及的成本科目主要有：“开发成本”、“开发间接费用”，这两个科目是房地产开发企业特有的会计科目，主要用于房地产开发项目的成本核算。如果房地产企业本身也有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设

7、“工程施工”“辅助生产”“工程结算”等科目。房地产开发企业基本常识与特点5、损益类科目核算企业损益的会计科目，其有月末无余额的特点（转入本年利润科目），这类科目也是各类企业通用的会计科目。注意：以上几类科目中许多需要设置明细科目，以便设置明细账，更细致的反映有关会计信息。如房地产公司在原材料下面增加“钢材”“水泥”等明细科目四、重点会计科目的核算（一）开发成本本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。借方登记开发过程中所发生的各项成本贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反映未完开发项

8、目的实际成本。开发成本应设置明细账户如下：（1）土地征用及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。包括：1）政府地价：支付土地出让金、土地补偿费、土地开