谢逸枫 房企转战保障 吃软饭

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1、谢逸枫房企转战保障吃软饭谢逸枫：房企转战保障"吃软饭"虽然投资经适房利润率不高，不过收益较为稳妥。但是政府对于经适房销售过程的全程甄别审批，导致项目周期拉长，经适房又会陷入资金周转缓慢的困境。虽则如此，保障房还是成为实力派开发商的秀场。目前首开、天房、保利、北辰等国企纷纷表示将在北京加大参建保障房的力度，广州则有国企开始尝试自建保障房，福星惠誉、百步亭等本土一线房企成为武汉保障性住房主力。一方面是政府'逼迫'国企来做，另一方面，不少大型房企借此向政府示好。让开发商感觉两难的还在于保障房与商品房之间的微妙关系。一般来说，保障房并不属

2、于商品房范畴，二者并无冲突。然而保障房对商品房潜在需求的分流毋庸置疑，更尴尬的是，"开发商参与建设保障房，政府却想着用保障房作为手段来调控商品房，等于说让开发商自己割伤自己，政府需要平衡好这种关系，否则难以调动开发商参建的积极性。2008年年底，受政府9000亿元保障房投资计划的刺激，碧桂园、凯德置地等房企都曾"热恋"保障房。"如今各地出台的都是指标性的数据，难见政府投入的资金。如何找到社会资金进入保障房的平衡点，将是各地今年保障房建设目标能否实现的关键。中建国际2010年将投逾26亿建保障房；7月7日，绿地集团与上海市嘉定区政府

3、签署合作协议，将斥30亿建上海保障房项目，这是最近爆出又一大宗房企参与保障房的新闻。有迹象表明，新政下商品房受到打压，越来越多房企把目光放在之前为鸡肋的保障房身上，6月中旬万科就参与南京保障房建设，规模达400万平米，保利、龙湖、招商等企业都表示过将参与到保障房建设中。由于保障房与商品房"争食"的现实又让开发商对其"爱恨交加"。自2006年开始，房企纷纷大举转战保障房开发，背后隐藏着一定的"玄机"。其实"资本囚徒"盖保障房，一半是为楼市政策调控所逼，由于商品房市场受到政策调控，而保障房市场受到政策支持。另外一半是受房地产发展趋势上

4、迫，尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房资金周转速度快的特点就成了吸引开发商的最大优势。其他原因是保障房开发，房企具有一定"任务"关系和"亲近"政府的目的。首先，由于目前房地产商品房市场陷入僵局，政府大力发展保障房，在此背景下，开发商对保障房的态度正在发生巨变。尤其是保障房在楼市的比重可能越来越大，大型开发商无论如何也得先抢占地盘。其次，随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，参加保障房项目开发是房企避险的绝好去处，虽然保障性住房利润率低，通常仅在3%-4%，但在房地产宏观调控之下，不失为一个安全的经营模式。

5、相对于普通商品房，保障性住房的建安成本较低，宣传和销售费用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障房的周转速度快，能够加速开发商的资金周转。再次，保障房开发是利国利民的市政工程，房企参加开发是承担社会责任、树立良好形象的表现。不仅可以快速提高房企品牌的社会影响力，还有利于提高在房企之之间竞争的知名度。最后，保障房是政府项目，是"亲近"政府关系的一个公关手段，向政府示好。况且，未来在拿地和项目开发及税费等融资方面具有优先照顾和优惠政策，更容易获得银行贷款授信，对资金的压力较小。另外，房企资金紧张时，可以用保障房土地进行融资"圈钱"

6、。所以，在楼市宏观调控的大背景之下，保障性住房对房企而言，虽然利润很低但却不失为一种安全策略。而这种房企加大保障房建设的趋势，也有利于房地产市场健康稳定发展，有助于房价早日回归理性。由此看来，在商言商的开发商并非出于道德"扶贫"才参与到保障房建设中，而是在房地产政策调控趋紧、开发资金来源新渠道以及保障房本身具有的比较优势吸引下的趋利行为。换言之，不是开发商主动选择了保障房，而是政策格局调整让开发商被迫选择这条路。保障房的开发风险小，资金投入小，销售客户比较集中，销售款回收容易。但是利润小，获利低。毫无疑问，保障房开发有房企加入可谓

7、是具有"一箭三雕"之功效。政府出土地出部分资金，开发商出部分资金和开发建设及报建等，并且价格是有政府和开发商根据购房者购买能力而确定。这样一来。政府完成了保障房开发和市场供应计划及完成了业绩，而开发商参加开发不仅得到了名还获得了利。作为购买保障房的购房者，满足了购买需求，减少了购房成本和解决了居住问题。保障房开发有国企和上市实力房企最合适，首先，具有房地产开发经验，在市场上具有良好的品质口碑和知名度及品牌影响力。其次，具有雄厚的资金力，可以保证保障房开发准时完工和产品质量及交房时间。最后，以往开发过的产品无质量瑕疵，公司无外债等，

8、保证产品安全和资金到位，避免出现保障房开发停工和被银行抵押的风险。目前房企进入保障住房开发主要是以限价房为主，因为限价房土地可以进行抵押到银行融资，并且可以通预售减少资金的压力。其次是限价房的价格有开发商确定，并且经过一定时间后可以上市交易。最后，