尾盘”营销的战略战术

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1、我校领导高度重视德育工作，建立了以校长为组长的德育工作领导小组，以教导处、政教处、工会为主抓手，以级部主任、班主任为骨干，家委会为纽带的学生行为习惯养成教育工作网络，深入细致地开展习惯养成教育工作。我校领导高度重视德育工作，建立了以校长为组长的德育工作领导小组，以教导处、政教处、工会为主抓手，以级部主任、班主任为骨干，家委会为纽带的学生行为习惯养成教育工作网络，深入细致地开展习惯养成教育工作。为了更好的落实十八届三中全会关于“强化体育和体育锻炼，促进青少年身心健康、体魄强健“的精神，共青团中央、教育部、国体育总局

2、联合下发通知，决定在全国全面启动和广泛开展大学生“走下网络、走出宿舍、走向操场”主题群众性体育锻炼活动。为了更好的落实十八届三中全会关于“强化体育和体育锻炼，促进青少年身心健康、体魄强健“的精神，共青团中央、教育部、国体育总局联合下发通知，决定在全国全面启动和广泛开展大学生“走下网络、走出宿舍、走向操场”主题群众性体育锻炼活动。根据国务院安全生产委员会规定，从2017年起，每年12月的第一周（12月1日-7日）作为《安全生产法》宣传周。学校按照上级要求，通过举办宣传教育图片展、向师生发放《安全知识手册》、推行实验

3、室安全准入、进行学院安全访查等多种形式开展宣传教育活动　一、尾盘概念的界定　　　　顾名思义，尾盘就是指楼盘的销售率达到了某个较低的比例数值时，所剩余单位的统称。　　　　1、比例说。对于剩下多少房子算尾盘，业内其实还没有标准答案，10%—30%都有说的，而且大家都没有说明白这个比例到底是指面积、还是套数。常规理解是，大盘与小盘不能用同一比例去界定，如果从面积的角度去衡量，那么5%—15%范围内的算尾盘，楼盘规模越大，相应比例越小；如果从套数的角度去衡量，那么剩余5%左右才称得上尾盘，因为剩在后面的房源绝大部分是大户

4、型。　　　　2、利润说。当年搞“尾盘集中赢”时，曾有一个观点：实现项目预期保底利润后剩余的房源就是尾盘（亦可以理解为达到项目盈亏平衡点）。这个当年在圈子里掀起了一阵讨论的概念，现在看来其实是对尾盘概念最恰当的定性与定量标准。　　　　二、尾盘的形成与区分　　　　　　广义的尾盘有两类：主动性尾盘、被动性尾盘。　　　　主动性尾盘是指有计划、有目的、有组织进入尾盘营销FromEMKT.com.cn阶段的项目。例如：1、开发商后续无项目或后续项目短期不开，故而将部分保留房源的销售周期刻意拉长，以保持企业的市场影响力；2、营

5、销策略明确且执行得当，保留部分优质房源甚至最佳房源至销售后期，以实现最大利润。当然，此类尾盘必须基于两个前提：1、市场大势极佳；2、操盘经验丰富。衡量是否为主动性尾盘的基本方法：1、看房源是不是散乱的；2、看项目的工程进度，凡是尚在交房前既剩余少量房源的项目基本都是主动的。　　被动性尾盘就是为大家所狭义理解的、通常意义上的“卖到最后卖不动”的项目。这类尾盘的成因基本分为以下几种：1、部分产品的市场定位出现重大偏差，典型症状如户型过大、总价过高；2、在所难免的产品瑕疵，例如环境（沿街、公建上盖、临近高压线变电站等）

6、、采光（北向、有遮挡等）、通风、楼层（底层或高楼层）、户型设计缺陷、景观（没景观或有墓地类的不良景观等）等因素存在硬伤或缺陷；3、营销环节失误，如房源无销控、价格无壁垒等；4、特殊成因，如部分楼座存在手续问题、违规现象或重大质量问题被暴光。在市场大势不佳时，此类尾盘能占到全部尾盘项目的90%以上。　三、消灭尾盘　　对于开发商来说，绝大部分尾盘都是沉淀的利润，那么尾盘销售的快慢多寡则决定了一个项目的利润指标。　　　　对于地产项目而言，真正的高级操盘手不是有本事、有能力、有方法解决问题的人，而是事先嗅知问题、规避问题

7、并化解问题于无形的人；前者事倍功半，后者事半功倍。　　　　（一）上策：惟有善始、方能善终，把尾盘消灭在前期是最高境界　　　　1、产品方面。打造出真正的“均好性、无硬伤”的优质产品。最彻底解决的办法其实是“把尾盘消灭在图纸上”，当产品在规划、单体、户型等各个方面无大懈可击时，所谓的难卖的尾盘既已消弭于无形中。　　　　2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品，应在项目入市前就做好应对策略，优劣搭配、销控严谨，将此部分产品逐批、坚决、混搭推出，通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。作为开发商与操盘手必须谨记，整个项目是不

8、指望这部分产品赚大钱的，利润点不在此。　　　　（二）中策：营销诊断+精细营销　　　　虽然能够认识错误、发现问题并不意味着肯定能够解决问题、挽回颓势，但这却是解决问题的起点。但凡滞销发生，就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节问题主要体现在：房源卖乱了、价格定位失误了，没有通过形成价格壁垒的手段留优去劣。我校领导高度重视德育工作，建立了以校长为组长的德育工作领导小