物业管理企业全面预算管理对策

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1、物业管理企业全面预算管理对策物业管理企业全面预算管理对策物业管理企业全面预算管理对策物业管理企业全面预算管理对策　　一、当前实施全面预算管理时存在的问题　　(一)预算编制混乱。从本质上讲，物业管理企业的产品是”服务”，这意味着它的成本控制无法量化与对象化，预算编制的难度远远大于生产型企业。许多物业管理企业在进行预算编制时，缺少科学的手段和方法，无法编制出精确的预算方案。其中，预算与企业经营战略结合不紧密，预算决策目标不清晰，导致预算方案缺乏一致性。预算起点难确定，预算范围不明等，使预算方案缺乏可行性。同时在编制预算前缺少信息收集

2、环节，导致预算方案的与实际情况的偏差过大，没有遵循可靠性原则。预算编制是预算管理的基石，预算编制如果不严谨，往往造成预算管理其他环节漏洞百出。　　(二)缺少预算机构与专业人员。物业管理企业的管理项目广泛，部门种类繁多，却很少有物业管理企业设置专门的预算机构。造成这种现象的根本原因是企业领导人权利过度集中，尤其是中小型的物业管理企业。一些物业管理企业领导人的成本意识薄弱，只追求产值而忽视了耗费，导致整个企业缺少约束力，在没有预算机构的情况下，浪费现象愈加严重。同时，物业管理企业中的预算人才匮乏，财务预算环节大多由财务部门的人员负责

3、，然而很多财务人员不具备全面预算管理的技能和经验，只能够按要求进行简单的会计核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在权利过度集中的管理下，财务人员更难充分表达自己的看法，更难培养预算管理的能力。　　(三)招投标环节信息失真。如今物业管理企业在为了迎合开发商和业主委员会，在参与竞标时出具的是不真实的收费标准。这是由于物业管理企业作为”乙方”，在需要争取客户和抢占市场的时候往往很被动，费用预算都是比照”甲方”设定的收费标准倒推而来，背离了预算管理的前瞻性思想。这种方式既不科学，又容易造成双方的不信任。一旦物业管理企业在经营过程中

4、发现预算偏差过大，极可能采取向业主多收管理费等方式来弥补资金缺口，甚至降低服务标准来缩减成本，造成与业主的矛盾，得不偿失。　　(四)预算执行的评价与考核环节薄弱。客观来看，物业管理企业的经营过程确实受外部影响较大，容易造成与计划不符的情况。这就要求企业必须重视事中控制，建立一套切实可行的评价考核体系。然而，许多物业管理企业考核体系不够深入，监控不到位，随意调整预算，对超支事由不重视，批复系统流于表面，没有做到与财务系统的紧密相连。　　二、加强物业管理企业全面预算的对策和建议　　(一)合理设计预算编制，明确预算范围。预算编制的关键

5、在于确定预算起点，这也是物业管理企业预算管理中的难点。预算起点的确立有几种方法。其中，经营预算的起点可以以销售起点进行编制，投资预算的起点可以以投资计划为依托，融资预算的起点应当用企业实际资金状况作为参考。考虑物业管理企业的实际情况，建议采用销售起点作为预算编制的起点，即合理估算收入来制定预算方案。为了减小预算编制与实际执行的偏差，一定要与物业管理的实际业务进行比较，每年编制预算时要考虑本年度小区规模、设施质量、人员工资、清洁耗费等重要相关数量的变动情况，对预算方案不断进行修改与调整。物业管理企业应当使用科学的预算编制方法，预算

6、编制主要有固定预算，弹性预算，零基预算，滚动预算和增量预算等方法。其中，零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。要达到精确编制的目标，必须首先要明确预算范围，而不能事后随意更改。物业管理企业的预算范围大致相似，应包含员工年度薪金、社保及福利费、公用事业费、电气设备维护费、管道维护系统费用、电梯维护保养费、年度检测费、工程改良支出，设施设备大修费、设备维护不可预见费、景观运行维护费、保险费、清洁灭虫费、园艺绿化养护费、车库管理系统

7、维护费、行政办公费、公共用水电费、物业人员服装费、营业税及营业附加税，企业合理利润等，其中细节各物业管理企业可根据自身情况进行调整。　　(二)设置预算机构，培养专业预算人员。全面预算管理是个系统化的大工程，做好预算管理工作必须要有组织和制度上的保障，需要物业管理企业的领导发挥带头作用，同时设置专门的预算管理机构，全面把控预算管理的每个环节。大型的物业管理企业可以分渠道设置预算管理机构的网点，管理基层的预算实施工作，并将预算信息与执行情况由下往上的进行汇报，消除信息不对称的影响。中小型的物业管理企业可以设置单个的预算管理机构，将所

8、有信息汇总，统一进行管理。高素质的预算管理人才可以视为企业中一项珍贵的资产，他们不但要精通财务核算和成本管理，更重要的是要具备大局观和战略意识。因此，物业管理企业要重视对预算管理人才的培养，领导人要适度分散权利，给予这些预算人员或者财务人员更多的话语权，让他们积