房地产企业引入轻资产运营模式的绩效研究以vanke为例

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1、房地产企业引入轻资产运营模式的绩效研究以VANKE为例5．1VANKE简介VANKE企业股份有限公司(以下简称“VANKE”)，最早于1984年5月在深圳成立，1991年成为第二家在深圳证券交易所上市企业(VANKEA：000002)，1993年在深圳证券交易所发行B股(VANKEB：200002)，2014年6月25日从B股转向H股(VANKE企业：HK2202)。进入房地产行业以来，1993年将专业化住宅开发确定核心业务，多年以来以“不囤地、不误盘、不拿地王”作为经营原则，通过迎合消费者需求、不断优化开发方式实现高周转下的规模扩张，让VANKE成为了目前我国最大

2、的住宅开发企业，同时在2010年成为第一个销售额超过千亿的公司。发展至今，VANKE的主营业务主要有房地产开发及物业服务，房地产开发中住宅占绝大部分，较少部分为商业地产开发，整个房地产开发占全部业务比重超过90％。项目城市主要聚集在珠江三角洲、长江三角洲、北京、成都等领域，共占据我国大陆65个城市。同时VANKE也十分注重海外发展，截止2014年己参与6个海外房地产开发项目。VANKE在2010年至2015年销售均排名行业第一，据VANKE2014年年报，当年实现销售额2151亿元，销售面积1806．4万m2。公司住宅定位为“为普通人盖好房子”，因此主流户型为144

3、m2以下，超过全部户型的90％，并坚持合理定价以及快速销售，在业界取得了很好的口碑。物业服务方面，VANKE一直主张服务质量，截止2014年，VANKE的物业服务已经进驻了我国61个大中型城市，项目有457个，总共实现销售收入19．9亿元，服务面积约为10340万平方米。多年努力让VANKE备受外界认可，“VANKE”成为行业内第一个中国驰名商标。在VANKE不断发展扩大的同时，也非常注重企业社会责任，2006年以来积极参与保障房、廉租房建设，2007年开始每年公开披露企业社会责任报告书。2008年经过及批准成立公益基金，主要针对教育、健康、急救、环境等方面，至20

4、14年累计捐赠超过3．07亿元。2011年启动“春天里行动”项目，为贫困子女提供医疗、教育费用帮助，至2014年累计救助130．8万元。房地产行业内，VANKE也致力于节能减排，积极推进绿色产业建筑，至2014年绿色建筑面积认证超过880．2万，不断研发除霾系统改进室内空气，同时倡导工厂化生产，原材料多用工厂预制而减少施工现场垃圾，未来VANKE也会持续积极履行社会责任、迎合社会需求。综合VANKE在行业龙头的位置，以及主营业务以住宅开发为主、商业地产及物业服务为辅与房地产行业背景相似，因此比较具有代表力，所以本文以VANKE地产为例，对其引入轻资产模式的途径及伴随

5、的绩效变化进行研究。5．2引入轻资产运营模式的途径分析小股操盘是指VANKE在合作中并不控股，但项目仍由VANKE团队负责操盘的一种开发方式，VANKE输出管理和品牌，合作方使用VANKE产品体系，共享VANKE的信用资源和采购资源46。VANKE在引入轻资产模式前，先在2013年2月13日与美国具有“轻资产偶像”之称的铁狮门房地产企业(以下简称“铁狮f-I”)合作学习经验。VANKE在该旧金山项目占股70％，但为了更好地学习经验，铁狮门虽不控股但负责整个项目操盘运营。由于铁狮门成熟的经验，项目谈判和投资达成很快，流程及时间节点非常清晰，收益分配相当合理。在经历与铁

6、狮门的合作后VANKE总结经验，在国内项目上推行小股操盘开发方式，开始了VANKE引入轻资产模式的步伐。小股操盘中合作对象可以为项目持有者或资金持有者。对与项目持有者而言，VANKE利用少量资金参股，对项目负责开发运营。对于资金持有者而言，通常合作项目为VANKE自有项目，利用外部资金注入使自身不再控股，再由万科负责开发运营。合作方选择由VANKE负责操盘，主要是考虑到VANKE所具有的合作方略微欠缺的比较优势，例如成熟的质量把控、标准化的制造体系、规划设计能力、融资途径、信用资源、资源采购等等。VANKE在小股操盘中可以投入更少的资本来经营项目，所以在同等资产规模

7、的情况下，小股操盘可以支撑更大的经营规模。由于VANKE并不控股，因此在收益分配上权益利润不再作为主要来源，更多以服务费为主，例如品牌使用费、规划设计费、管理技术费、融资手续费、采购资源使用费等等，由此以更小的资本投入获取更多样化的收益。通过手工统计2013年及2014年VANKE年报披露的项目明细，万科2013新增小股操盘项目6个，2014年新增小股操盘项目19个，小股操盘方式在2014年力度加大。考虑到合作对方有项目持有者和资金持有者两类，本文筛选出两个比较有代表性、信息披露相对较全的项目，分析轻资产模式下小股操盘在不同合作方下的具体应用。(1)项目持有者—